房地产估价事务所纳税评估案例

　　企业基本情况

　　新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户

　　数据对比发现疑点

　　评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点：

　　（一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。

　　（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。

　　（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。

　　二次约谈企业自查

　　针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。该企业目前只出了损益表，其他相关资料报表正在准备中，2006年度利润额为91.7万元。对评估人员根据《企业所得税暂行条例》第四条、第十五条规定要求企业按期预缴企业所得税30.3万元及缴纳已计提的个人所得税0.5万元，承诺按税法规定申报补缴入库，并及时申报补缴入库。

　　评估人员就第一次约谈未排除的疑点问题向该企业下发了二次《纳税评估约谈通知书》，企业主办会计对涉及的企业所得税、印花税、净利润如何分配、股东分红代扣代缴个人所得税等内容进行了面谈，解释如下：

　　（一）2006年度净利润分配主要为两大块，一是股东分配为30.7万元；二是转增资本公积为30.7万元；转增的资本公积未按万分之五交纳印花税。

　　（二）2006年度资产负债表列有28.2万元未分配利润，但实际上只分了2.48万元，股东69名人均0.036万元左右。

　　（三）2006年度利润率比较高，达到了72.53%，比同行业高很多，特别的原因主要有该估价所主要开支人员工资、招待费及一些杂费，所里全部10名员工工资比同行业低很多，收入增加而费用成本增加很少，所以不配比。对涉及纳税项目调整的企业所得税等有关决算报告出来后再申报补缴。

　　实地核查成效显著

　　为进一步核实相关数据和该企业的财务情况，评估人员来到该企业财务室，就前阶段纳税评估环节需核实的问题进行实地调查，具体情况如下：

　　（一）查看2006年度分红情况表，共有69名股东计提分红28.2万元，实际派发69名股东分红2.48万元。

　　（二）查看2006年度总帐、成本、费用帐及相关明细帐册，净利润分配主要为两大块，一是股东分配为30.7万元；二是转增资本公积为30.7万元。

　　（三）查看帐本和凭证，对纳税项目进行调整，确定纳税调整后所得额为95.8万元，第一次约谈后补缴的所得税额30.3万元，实际应缴所得税额31.6万元，本期应补所得税额1.3万元。

　　根据评估人员建议，新建县地税局向该企业下达《责令限期缴纳税款通知书》。该企业在限期内到办税服务厅申报补缴了调增应纳税所得额的企业所得税1.3万元，转增资本公积印花税0.015万元，并交纳有关税金的滞纳金。

　　评估处理补缴税款

　　经过近1个月的纳税评估工作，新建县地税局对某房地产估价事务所做出了纳税评估认定结论书。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条件》有关税法规定，该企业补缴企业所得税31.6万元，补缴印花税0.015万元并缴纳相关滞纳金，缴纳已计提的个人所得税0.5万元，上述应补税款及滞纳金该单位己自行缴纳入库。

　　评估建议强化管理

　　建议税收管理员应及时做好日常的管理巡查及催报催缴工作，加强征收与管理上的沟通协作，信息及资料传递应形成良性互动。在纳税评估工作中应积极开展纳税辅导和税法宣传工作，而不是静等问题的出现。征管和税政部门应当研制出有针对性的具体政策和措施，强化对此类新兴中介服务机构的税源管理工作。

　　案例点评总结经验

　　本案例评估类型为专项评估，评估税种为所有涉及税种，评估对象为房地产中介企业，询问核实的方式为当面约谈和实地核查，评估结论为差异符合性结论。反映的问题在房地产中介行业比较典型，触及了房地产中介行业在征收管理中存在的普遍性问题，其处理方法和结果，对加强房地产行业日常征收管理，提高征管质量和效率具有普遍的借鉴和指导意义。在本案中，评估人员前期评估分析比较充分，适时开展实地核查，将评估逐步引向深入。在评估过程中，通过二次核查约谈，抓住了问题的本质。同时，评估人员除从税收层面进行技术分析外，注重对评估对象相关外部信息的收集掌握，为纳税评估疑点的发现提供了有益线索。经过该纳税评估案例的实施，新建县地税局对辖区内中介服务行业的纳税人的管理进一步得到了规范，中介服务行业税源得到了稳定提高。