七成出租屋未缴租赁税 中介传授租客如何避税

　　不知税为何物，房东租客两茫然，中介略施技巧，税金轻松就避过，殊不知到头来，罚的害的是自个。

　　“什么？出租房屋还要缴纳租赁税吗？”近日，记者在深圳一些城中村、小区采访出租房屋缴纳税金问题时，频繁遭遇这样的质疑。记者调查发现，多数租客与房主均不知出租房屋还需要缴纳租赁税。依照某区一房屋租赁所工作人员的说法，全市大约有七成的出租住房出租后没有缴纳租赁税。

　　现状：

　　租客多不知租房要缴税

　　“什么？缴税！缴什么税呀？我不知道啊！”张小姐是江西人，在布尾村租住一套三室二厅的房子已经有四年了，但对于租住房子或出租房还需要缴税的问题，还是第一次听说。除了租房之时见过房东李先生之外，张小姐这几年很少见到房东，其所租房屋每月房租是1800元，这笔钱她会在每个月初按时打到房东指定的账号上。张小姐表示，租房时双方都没有谈及缴税的问题，她可以肯定房东并没有缴纳税金。但事实上，张小姐承租房子之后，她又将另外的两间房转租了别人，且每间房的租金达到了700元。依照张小姐的说法，虽然她将房子转租了别人，但是如果需要缴纳税金的话，应该还是房东李先生缴纳，因为她只是找人共同承担了租金，并没有盈利。

　　住在景新花园、32岁的尹先生从湖南来深圳也有四五年了，在深圳也搬过几次家了，关于缴税的问题他也曾经有过耳闻。“那是在景贝小区居住的时候，有一家人主动要求房东缴纳税金，因为他需要房屋缴纳税金的单据，给他的孩子申请小学学位。”尹先生说，除此外，没有几个人在租房时提及纳税的话题，因为往往提及纳税，房东会把税金转嫁到租房人的头上，提高租金。记者在一家房地产中介曾经看到过一则租房信息验证了这一说法，该信息内容为“现有一套三室两厅的住宅房，办公很适合，一月租金3000元，如果要缴纳税金，月租为3300元。”

　　记者在景田北、岗厦村等处采访时，发现很多的租房人不知道出租房缴纳税金的问题，也不知道缴纳税金对于出租人、承租人有什么作用。

　　数据：

　　深圳出租屋七成没缴税

　　“每天在网络上发布的房屋租赁信息有一万多条左右。”深圳市免费发布房屋租赁信息的本地宝网站的郑经理在接受记者采访时说，现在网站上发布租房的信息很多，估计至少每天有近8000套左右的成交量。据其介绍，在网站上索引最多的是600元至900元一套的单身公寓、合租房，其次就是900元至1500元左右的一室一厅；而这两类房子中，小区房占到了多数，所谓的“农民房”份额很少。依照他们的调查推算，全市应该仅有三成租住房的人要求房东缴纳了租赁税；而“农民房”一般都不会缴税。

　　“全市范围内，出租的住宅房大约仅仅只有10%左右缴纳了房屋租赁税，出租的商住房屋缴纳租赁税也大约只有20%的比率；但农民房缴纳租赁税的情况基本没有！”福田区某房屋租赁所一位在私房租赁服务中心工作多年的女士告诉记者，其提供的数据与本地宝网站提供的数据基本吻合。

　　这位女士表示，房屋出租缴纳的税金由房屋租赁管理所代收，但深圳很多私房出租都不缴纳税金，有一些缴纳税金的承租户，大多数是开公司做生意的人，或者就是给孩子申请小学学位的人；不然，通常都不会提及缴纳税的问题，因为，最终这笔费用会摊到承租户的头上。

　　调查：

　　中介传授租客避税技巧

　　5月13日，记者以租房人身份走访几家房地产中介公司，他们的业务人员均告诉记者：“出租、承租房子都不需要缴纳税金，即使租房办公也不需要。”

　　景田北附近一家房产中介公司人员杜先生听说记者想租房子时，很热情地介绍起了他们公司的情况，依据杜先生的介绍，他主要负责公司的房屋出租业务，每天进出的出租房屋不下30套。当记者问讯缴纳税金的问题时，杜先生明确告诉记者，不需要缴纳税金，如果有关部门人员去查询，只需要说是房东的亲戚即可；因为签署的合同是三方合同，他们公司不会把合同给有关部门查阅，房东也不会提供合同，因此，有关部门就是想查税金问题，也无处查起。

　　“别说到你的门前查税了，就是进小区，他们都困难，保安不会让他们进去查的，你放心！”杜先生信誓旦旦地向记者保证。

　　记者告诉他，租房不仅是想居住，还想做些生意、注册一家公司时，杜先生笑了。“原来商住楼是可以注册公司，今年起不能；但一样可以办公呀！只需要和物业接洽好，不会影响公司的业务，而且还可以省去缴纳的税金。”杜先生告诉记者，现在很多的公司都在住宅区办公，除了和物业会发生一些关系外，根本没有其他部门会去“找麻烦”。

　　说法：

　　不缴税涉及违法或被罚

　　记者查阅有关资料时发现，国家税务总局规定：目前个人出租房屋取得租金收入，需要缴纳营业税（包括城市维护建设税、教育费附加）、房产税、个人所得税等三部分。

　　营业税等于每月月租金收入×适用税率；如果出租的是营业用房，适用税率为5%；如果出租的是居民住房，适用3%的优惠税率；同时，按照营业税税额计算缴纳城市维护建设税和教育费附加即实际缴纳的营业税税额×适用税率；城市维护建设税的适用税率有3个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1%；应纳教育费附加则是实际缴纳的营业税税额×3%.

　　其次就是房产税，等于每月租金收入×适用税率；如果出租的是营业用房，适用税率为12%；如果出租的是居民住房，适用4%的优惠税率。

　　第三部分就是个人所得税，即扣除上述缴纳的税费（包括纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用）以及税法规定的费用扣除标准以后，就是个人出租房屋的应纳税所得额，适用优惠税率10%.

　　《深圳市出租房屋管理若干规定》也明确规定，房屋业主将房屋出租的，应当到房屋所在地地方税务部门办理税务登记；房屋出租人与承租人订立合同之后，应于10日内向地方税务部门申报纳税。

　　广东东方昆仑律师事务所林武律师接受记者采访时说，对于房屋租赁问题，房产管理部门有文件规定，要求业主出租房屋时到房屋租赁部门登记备案，如果发现没有备案行为，管理部门可以处罚业主。

　　“如果业主出租房屋不缴税的行为是故意的，那就是偷税行为，可能会触犯我国的《刑法》、《税务法》。”林武说，对于偷税行为，《刑法》有明确规定：如果偷税金额超出一万元以上，涉及金额超过应缴纳税款的10%以上，将可以追究偷税人的刑事责任。

　　不缴税租户利益难保障

　　本地宝网站董经理接受记者采访时，提醒广大租户：作为承租人一定要要求房主缴纳税金，如果不缴纳税金，就无法签订房屋租赁管理所的正式合同，这样承租人在出租房内一旦发生因为房屋设计、建筑质量问题导致承租人财产、身体受损害的事件，将难以维护自身的权益。