解答房地产业营改增的27个问题（马鞍山国税）

1.房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法

（1）对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票，但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

（2）房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款，补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

（3）房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款，分为两条记录开在同一张普通发票上。若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

（4）对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：

企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。

‚企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：

第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；

第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。

第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。

（5）纳税人出租（不含其它个人）与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产的税款征收问题。省局文件要求：“纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴增值税时，主管国税机关应根据纳税人提供的税务登记证副本复印件，先在征管软件的“外埠纳税人报验登记”模块中办理报验登记和税种登记，然后才能按规定开票征税”。但通过这两天对“外部纳税人报验登记”模块的测试，发现如果纳税人未开具外经证的，上述想法无法实现，只能通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息，然后才能在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息。（外省纳税人在安徽提供建筑服务预缴税款时，如金三系统报验模块无法带出外经证信息的，也暂可以通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息，然后在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息。）

 

2.房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园，其相应进项能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是否视同销售还是做进项转出？

答：房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园，其相应进项可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税，也不要做进项税转出。

 

3.销售不动产中，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，对于自建的定义是什么？

答：我们意见，企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：

（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

 

4.有一单位在军区内自建房，无施工许可证、无施工合同、今后也无产权证，此房试点前已经出租，是否能算老项目？

答：我们意见，应按照实质重于形式的原则，以该单位会计账簿上的不动产入账时间作为取得时间。

 

5.房地产企业的开发项目在营改增前拆迁动工，营改增后开发项目竣工。房地产企业按照拆迁安置协议的约定，向原居民无偿转让的回迁安置房是否缴纳增值税？如果要缴纳增值税，应按什么价格作为增值税的计税依据？

答：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，不论是根据营业税税收政策，还是根据营改增税收政策，都应按“销售不动产”税目纳税。对于营改增后办理产权转移手续的拆迁安置房，由于房地产企业在营改增前未向原居民收取房屋价款，按照营业税纳税义务发生时间的规定不需要缴纳营业税。根据营改增试点实施办法中增值税义务发生时间的相关规定，房地产企业应以与原居民办理房屋产权转移手续的时间作为增值税纳税义务发生时间，按规定计算缴纳增值税。

根据国家现行法律法规规定，以招拍挂方式出让的土地，政府应以“熟地”出让，并主导完成此拆迁补偿工作。也就是说，负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商。但在实务操作中，因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因，拆迁安置和“三通（或七通）一平”等基础工作是由房地产开发企业。因此，需要根据房地产支付地价款的具体方式确定拆迁还原房的计税依据。

对于采取“净挂毛交”方式出让的土地，即以净地招拍挂，而实际交付的是毛地，政府再以土地出让金返还形式返给开发企业资金用于拆迁安置的，房地产公司拿地后在红线内建造安置房，完工后交付给被拆迁户，实为向政府销售安置房，政府以此安置房补偿被拆迁户。因此，房地产拆迁安置房的计税依据应为收到的政府返还的拆迁安置款与原居民支付的超出拆迁安置面积的差价款之和。对于毛地价格成交毛地交付的土地，房地产企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。由于房地产企业不需要支付拆迁安置房的土地成本，因此不能参考房地产企业在该块土地上建成的其他商品房的销售价格确定拆迁安置房的计税价格。对拆迁安置房的计税价格，我们意见，可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。

 

6.有房地产企业反映：他们开发的房屋在销售前，已经以房地产企业名义分户办理了产权登记。若未出售的房产此时留作自用或出租，不用再办理产权登记。出租一段时间后又销售，与未租前就销售，从产权登记方面来看没有区别。那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？

答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

 

7.一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产，根据什么判定？是根据取得的不动产房产证，还是根据该不动产的施工许可证或施工合同？还是根据租赁合同或购房合同？某单位自建房出租，开工许可证在试点前，竣工结算在试点后，可否选择简易征收？

答：一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产，如果是自有但非自建的，应以办理产权证的时间作为取得时间；如果是自建的，则应以该不动产的施工许可证或施工合同上注明的开工时间为取得时间；如果是租入的，则应以租赁合同上约定的租入时间为取得时间。

 

8、某纳税人有N套房产，能否根据不同房产（或房产证）部分选择简易，部分选择一般计税？

答：如果纳税人拥有的房产是2016年5月1日后购入、租入或自建，则其对外出租时不能有的选择简易方法计税，有的选择一般计税方法计税；如果是2016年4月30日前购入的，则可以有的选择简易方法计税，有的选择一般计税方法计税。

 

9.开发单位代街道发放拆迁补偿款，款是政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放.但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作收入？

答：我们意见，开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时将拆迁补偿款作为不征税收入填写在增值税发票上，操作方法请参考我们放在省局网站上的已缴营业税收入开具增值税问题的操作说明和政策口径。

 

备注：安徽国家税务局口径具体如下

地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法

2016-12-15 安徽国家税务局

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

根据《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第十一项规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：

1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税发票。

3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，区分两种情况：（1）当预收款小于最终开票销售额时，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张增值税发票上，一条为已缴纳营业税的预收款部分，选择“未发生销售行为的不征税项目”下603编码“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏填写“不征税”；另一条为全部销售额和预收款差额部分，按适用税率或征收率开具。（2）当预收款大于或等于最终开票销售额时，将全部开票销售额选择“未发生销售行为的不征税项目”下603编码“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏填写“不征税”，预收款超过开票销售额所对应预缴营业税部分，应当向地税机关申请退还营业税，此种情形不能开具增值税专用发票。

 

10.纳税人专门从事二手房收购交易的，不同房源再销售时，有赚有亏，是否合并计税？还是按照单项计算，该征税的就征税，亏损的不征税也不可以冲减盈利二手房的计税依据。

答：纳税人专门从事二手房收购交易的，不同房源再销售时，如果房子是2016年4月30日前取得的，不合并计税，盈利的，就其差额征税，亏损的，不征税，亏损额不能冲减盈利额；如果是2016年5月1日后取得的，按一般计税方法分别计算销项税额和进项税额后，根据计算出的应纳税额扣减在地税预缴的税款后的余额向国税机关缴税。

 

11.个体工商户出租住房与个人出租住房如何区分，房产证都是个人名称，一线征管难以判断。

答：房产证都是个人姓名的，该房屋出租时适用其他个人销售不动产的相关政策。

 

12.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？

答：暂不需要预缴税款。

 

13.根据国家税务总局2011年51号公告，纳税人重组涉及不动产转让不征收营业税.请问，涉及重组业务的不动产办理产权变更时是否需要提供不动产转让的增值税发票？如果需要提供增值税发票，此种情况如何开具发票？

答：是否需要开具发票视不动产登记部门的要求而定。如果需要开具发票的，开票方法参照省局下发的已缴营业税收入补开增值税发票的操作方法执行。

 

14.某建设投资有限公司作为高新区开发建设主体，负责高新区的土地一级整理和开发.目前，公司土地改造项目运作模式为：由该公司与高新区管委会签订指定区域内土地改造协议，该公司负责区域内土地的报批、项目前期工作、征地拆迁、土地规划设计、场地平整、设计监理、地块周边绿化、项目融资等投资支出；高新区管委会对项目地块按照标的土地挂牌出让价作为公司投资收益，公司对土地改造项目自负盈亏。根据国家税务总局公告2013年15号文件精神，该公司投资过程中，投资土地改造项目属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。5月1日营改增后，该公司的投资土地改造项目是否仍属于投资行为，不缴纳增值税？

答：该企业提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入，按建筑服务缴税，向政府提供支付拆借款资金取得的利息按贷款服务缴税。

 

15.买房（毛坯房）送家电业务，需要视同销售么？房地产企业销售精装房（装修标准里包含家电、家具等），是否视同销售？或者混合销售分开核算？

答：房地产企业销售精装房（装修标准里包含家电、家具等），不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税，对销售收入全额按销售不动产征收增值税。

 

16.买房送物业费，需要做视同销售处理吗？

答：不需要。

   

17.房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗？

答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴税，因为应税行为没有发生。

 

18.土地出让金返还（指政府不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？

答：如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额。

 

19.二手房交易后，购房者凭地税机关代开的增值税发票到公积金中心申请住房公积金贷款，公积金中心按不含税价计算贷款额度，小于营改增之前贷款金额。如：同一购房者，买房花30万元。营改增之前，不动产交易开具的是营业税发票，公积金中心凭营业税发票开具的金额30万元作为货款额度。营改增之后，由于增值税发票实行价税分离，开具发票的价款为28.57万元，增值税税款为1.43万元，公积金中心以不含税价28.57万元作为货款额度，导致纳税人该部分利益受损，易引起负面舆情。建议省局从政策层面明确，以便执行。

答：我们先了解一下公积金中心有没有省级管理部门。如有我们再尽快与其进行协商。在此之前，请各地先尽量与本地公积金中心进行沟通和协调。

 

20.房地产企业销售自行开发的异地房产取得的销售收入（非预收款），是否要在项目所在地预缴增值税？

答：根据税务总局对销售不动产的纳税义务发生时间的解读，房地产企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务发生时间为不动产的产权转移时间，房地产企业销售房地产从收款到办理产权转移中间必然要间隔一段时间。因此，房地产企业收取的售房款只能是预收款，按规定必须在项目所在地预缴税款。

 

21.房地产企业一次拿地，分期开发。目前，只拿了第一期的施工许可证。在第一期预售时，由于后期的规划及许可证均未下来，也不知道后期的可售面积有多大，其在第一期销售时土地价款如何扣除（即第一期可售面积占总面积的比例无法确定）？按什么方法扣除？

答：房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

 

22.关于安置房问题。某城市建设投资有限公司是独立法人资格的国有独资企业。主要经营范围是对城乡建设投资，市政工程管理，土地收储整理等社会公益项目建设。安置房建设作为“城市棚户区改造规划”的一个重要组成部分，安置房性质属于公益性建设，在房屋分配过程中与商品房买卖有着较大的区别。安置房分配执行房屋产权调换1:1还原互不找差价，安置房面积超出产权调换面积的部分，以安置房成本价结算，即根据与拆迁户签订的拆迁协议进行结算，超出协议安置部分安置户需缴纳差价房款，城投公司按成本价收取。（1）安置房属于公益性建设，对于安置房1:1还原部分，是否可以作为用于公益事业的情形，不视同销售？（2）如果只对超过1:1还原补差的部分征税，是否可以按实际收取的款项（成本价）计税？是否可全额开具发票，作为安置户办理房产证的依据？

答：拆迁安置房不属于公益性项目，应按规定缴纳增值税。对拆迁安置房的计税价格，我们意见，可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。

 

23.私人开发房屋和单位集资建房问题。（1）个人购买单位集资建房的房屋，该集资单位缴纳了土地契税并取得房产大证，现需进行大证分割，请问是按首套房还是二手房？

答：按二手房缴税。

（2）私人开发房子（部分自用，部分销售；自家用地），交完罚款后，办理了房产大证（已缴纳土地契税），现销售其中两套房，大证分割，请问是按首套房还是二手房？如果按首套房，国税金三的实际操作流程？

答：按二手房缴税。

 

24.《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告），一些纳税人与地方政府合作，投资政府土地改造项目，投资方行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。现请示营改增后该政策是否予以平移？

答：此问题我们已明确，按5月26日视频培训的口径执行。（？？？）

 

25.跨区域房地产开发企业如何缴税。宁波某公司（注册地宁波）在我市某县取得土地使用权开发房地产。该房地产项目现将整体销售给当地某公司，用于安置职工住宿，拟销金额1.34亿。现请示该跨区域房地产开发企业如何缴税？是否应在项目开发地缴纳增值税？从其他省出台解读，确定异地销售房地产需要在房地产所在地缴纳增值税，但税率有5%，也有3%。该公司6月份将要销售该房地产，时间紧政策不明确，亟待省局予以明确。

答：如属于房地产老项目，应按5%征收率在项目所在地全额预缴税款。

 

26.银行处置抵押的不动产，如果抵押房已跑路，银行能不能自己开票给购买方办理产权证。抵押方找不到了，银行虽有处置权，但到底能否以自己开票，还有开票后如要缴税，以谁的名义缴？

答：银行可凭抵押合同以不动产的原产权人名义到地税机关代开发票、缴纳税款，地税机关按36号文件的相关政策征收增值税，税款从不动产的销售款中扣除。

 

27.地税有房屋估价系统，是否继续延用其估价系统的数据作为征税依据？

答：是的。