企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税

企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。由此可见，土地所有者依法征收土地，向原土地使用者支付的补偿，包括土地补偿、不动产补偿以及相关的有形动产的补偿在内，均免征增值税。

但在实践中，有的认为收回土地补偿免征增值税应当引用《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)文，即“纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。”其实引用该文件是错误的，如果政府收回土地，不是由政府补偿，而是房地产公司进行补偿难道就要缴纳增值税吗?显然不是。《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)在上述文件基础上做了更加详细的规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定，不征收营业税。营改增之后，该政策也应当平移，即收回土地使用权取得的补偿，不论资金来源是否为政府财政资金，也是免征增值税。

应当注意：一、纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，即征收令。二是无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，应当免征增值税。比如，政府收回土地以“毛地”出让，原土地使用人向土地取得人收取的补偿，也是免征增值税。三、固定资产、无形资产或者不动产后期用于免征增值税项目应当进项税转出。不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。四是非政府行为的拆迁补偿即商业拆迁补偿行为，取得的补偿视同销售，应当按照规定缴纳增值税。

来源：中汇武汉税务师事务所十堰所      作者：纪宏奎
 

拆迁补偿费是否缴纳增值税?

我公司经政府批准在江上建造大型游船一艘(准备经营餐饮娱乐，船只只能停靠在岸边不能在江上航行)，目前尚未竣工，后因防洪需要，政府将其拆除，同时给予我公司拆除补偿费，请问该笔补偿收入需要缴纳增值税吗?

解答：

根据《中华人民共和国宪法》第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

因此，你公司之前经政府批准使用河道水面，实际上是取得了国有土地(水面)的使用权。由于防洪要求，现在政府收回了国有土地(水面)的使用权，然后给予你公司的补偿费。

财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条“下列项目免征增值税”规定包括：(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。(三十八)县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权(不含土地使用权)。

《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

综上所述，你公司取得的拆除补偿费不需要缴纳增值税。

来源：税屋作者：彭怀文

2017年11月的解析——

房屋拆迁补偿是否征收增值税?

按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。拆迁补偿费属于货币收入，因此应按照规定计算缴纳土地增值税。

同事税法规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。

符合上述谁规定的单位和个人，需向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

营改增前，企业取得房屋拆迁补偿不征收营业税，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》文号：国税函[2007]969号“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费不征收营业税。”

那么，营改增之后，企业取得房屋拆迁补偿缴纳增值税吗?

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》“一、下列项目免征增值税”“(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”

从上述文件看，大家会发现增值税政策与营业税政策相同点在于取得土地使用权补偿都不交税，而财税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿该不该交增值税予以界定。那么，企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税，杨升军老师8月2日在公众号“中国财税浪子”发表文章认为《关于征收补偿费增值税纳税问题的分析》认为应该缴纳增值税。认为应该缴纳增值税的还有湖北国税与北京国税。湖北国税解答：“纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税?纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。”北京国税解答：“企业的房产被拆迁，获得了另一处的房产补偿和一部分现金补偿，被拆迁企业是不是要把作为补偿的房屋作价加上取得的现金补偿收入按销售不动产来缴纳增值税?被拆迁企业获得的补偿房屋对应的进项税额，是否可以抵扣?答：取得的拆迁补偿款(现金补偿和房屋补偿)按照转让不动产缴纳增值税。取得的补偿房屋若可以取得增值税专用发票，是可以抵扣进项税额的。”

在商业交易过程中，不依附于增值税应税行为而独立存在的补偿款，不属于增值税的纳税范围。虽然取得了政府的房屋拆迁补偿款，但这种拆迁补偿款不是随着服务、无形资产或不动产的销售而产生，不能据此认定该公司收取补偿款的行为构成“有偿”，且该公司并未将不动产交付给政府，不构成“转让不动产所有权”。

来源：中国税务报