租赁业务预收租金的税务及账务处理

    2012年的注册税务师考试《税务代理实务》科目中，有一道租赁的计算分析题，考查了租赁业务预收租金的税务及账务处理问题，具有一定的代表性。

    原题
    位于市区的某公司出租房产，合同约定自2011年1月1日起租赁期5年，每年租金10万元，并约定第1年1月1日一次性向租赁方收取50万元房屋租金，一次性开具发票。

    问题：
    1.上述出租房产业务第1年的营业税和企业所得税应如何处理？
    2.就第1年收取租金、计提营业税金及附加、结转收入和税费的业务做出账务处理。

    试题分析与答案

    问题1
    营业税暂行条例实施细则第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营业税暂行条例及实施细则对租赁业务收入缴纳营业税的规定，按照收付实现制原则，将收到预收账款的当天认定为营业税的纳税义务发生时间。所以本题中，该公司出租房产业务，第1年应纳营业税＝50×5%＝2.5（万元）。

    企业所得税法实施条例第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这一规定是一种“例外性规定”，即在计算企业所得税时，对于合同约定的租金收入的确认，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。因为在一项租赁合同中，租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付义务，因此自合同约定支付租金之日起，不论出租人是否收到租金，该笔租金在法律上已经属于出租人所有，就相应会发生财产转移的法律效力，出租人即应相应确认收入的实现。企业所得税法对预收租金收入的规定不能完全按照权责发生制原则确认，而是更多的遵循收付实现制，在这种情况下，税收与会计的确认会产生暂时性差异，企业预收的租金收入在当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征所得税；反之，如果合同规定租赁期满一次性支付几年的租金，那么应在支付当年确认所得收入计征所得税。

    为了协调预收租金收入确认产生的税会差异，2010年，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）进一步明确规定了租金收入确认问题：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据企业所得税法实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。这里出租人可以选择分期均匀确认收入的租金必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度；二是租金为提前一次性支付。可见国税函〔2010〕79号文件的出台对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允许在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。在这种情况下，租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则，税法与会计准则的规定趋于一致，不会产生暂时性差异。另外，本条规定仅是明确出租人“可以”选择分期确认收入，这就给企业提供了一定的选择空间，企业可以根据自己的实际情况选择是否分期确认收入。

    因此，本题中该公司既可以在2011年将50万元的租赁收入全部确认为应税所得计算缴纳企业所得税；也可以选择将50万元租赁收入在租赁期5年内分期均匀计入相关年度，此时计算第1年的企业所得税时，应将10万元计入应纳税所得额中。

    问题2
    《企业会计准则第21号——租赁》规定，经营租赁的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入；如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。
    1.收取租金（单位：元，下同）：
    借：银行存款 500000
    贷：预收账款 500000

    2.计提营业税金及附加：
    借：长期待摊费用 27500
    贷：应交税费——应交营业税 25000
    应交城建税 1750
    应交教育附加费 750

    3.结转收入和税费：
    借：预收账款 100000
    贷：其他业务收入 100000

    借：营业税金及附加 5500
    贷：长期待摊费用 5500。