停车场和墙面广告等房产税不要缴错

地下临时停车位房产税计征方式探讨

　　根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条，“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税”。由此可见，地下建筑物包括地下停车位等，属于房产税应税范围。

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。据此，若将房产出租，应从租计征房产税，以房产租金收入为房产税的计税依据;若使用房产，比如使用房产提供保管服务，应从价计征房产税，按照房产原值为房产税的计税依据。

　　在实务中，临时停车业务收入属于租金收入或管理费收入，存在较大争议。本文将根据《民法典》保管合同及《四川省高级人民法院关于审理停车场机动车辆赔偿纠纷案件的意见》作为切入点，探讨机动车辆在停车场停放构成停车场地临时租用合同法律关系或机动车辆保管合同法律关系，进一步研判地下临时停车位房产税计征方式。

　　一、《民法典》保管合同

　　根据《民法典》第二十一章——保管合同第八百八十八条，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外”。

　　保管合同，又称寄托合同、寄存合同，是指当事人一方将物品交付他方，他方给予保管并获得保管费用的合同。保管合同以物品的保管为目的;保管合同的标的是保管行为。根据《民法典》第八百八十八条，消费者进入购物中心、酒店、饭馆进行消费, 将物品存放在指定场所的，在双方之间强制成立有偿的保管合同，适用保管合同的有关规定;当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。

　　对于购物中心地下临时停车而言，若客户进入购物中心消费，将车辆临时停放在商场指定的地下停车场，在商场没有特殊约定该业务属性的情况下，停放车辆关系构成保管合同关系;商场为客户提供保管服务，收取的费用为保管费用，应从价计征房产税。

　　二、《意见》解读

　　前文根据《民法典》保管合同探讨了购物中心地下临时停车位在非特殊约定情形下的房产计征方式，那么如何判断其他类型地下临时停车位房产税计征方式呢?

　　《四川省高级人民法院关于审理停车场机动车辆赔偿纠纷案件的意见》(经2003年10月21日审判委员会第137次会议原则通过)规定：

　　“第四条　机动车辆在停车场停放产生的法律关系可归为两种：机动车辆保管合同关系和停车场地临时租用合同关系。

　　第五条 机动车辆保管合同是指停车场保管存车人交付的车辆，并返还该车辆的合同。机动车辆保管合同自存车人向停车场交付机动车辆时成立。

　　第六条 停车场场地临时租用合同是指停车场将停放机动车辆的场地交付存车人使用，存车人支付租金的合同。停车场地临时租用合同自存车人经停车场同意将机动车辆存放于停车场提供的场地时成立。”

　　可见，《意见》将停车场停放法律关系归为两种——机动车辆保管合同关系和停车场地临时租用合同关系，并解释说明两种合同关系的范围和内容。

　　《意见》第七、八、九、十条规定：

　　“第七条　存车人与停车场形成机动车辆保管合同关系的，停车场应对车辆丢失承担赔偿责任。但保管是无偿的，停车场证明自己没有重大过失的，不承担赔偿责任。宾馆、酒店、商场等经营场所，未单独收取停车费的，不属于无偿保管合同关系。

　　第八条 存车人与停车场形成停车场地临时租用合同关系的，机动车辆丢失、毁损的，停车场一般不承担赔偿责任。”

　　第九条 停车场应经国家有关部门依法批准设立，取得收费许可证。凡未经批准私自设立停车场并收取费用，不论当事人是形成车辆保管合同关系还是场地租用关系，机动车辆丢失、毁损的，除因不可抗力外，停车场的经营者应承担赔偿责任。

　　第十条 凡经国家有关部门批准设立的停车场均应与存车人建立机动车辆保管合同关系。但当事人另有约定的除外。停车场可依物价部门批准的车辆保管收费标准向存车人收取保管费用。停车场不收取保管费或者少收取保管费的，不影响保管合同的成立。”

　　对于国家有关部门批准设立的停车场，除当事人另有约定外，均应与存车人建立机动车辆保管合同关系。在此情况下，停车费应认定为保管费服务收入，地下停车位房产税计征方式应为按照房产原值计算的从价计征方式。

　　《意见》第十三条、十八条规定：

　　“第十三条 经国家有关部门批准设立的利用街道和公共场地对外从事收费停车业务的临时占道停车场，当事人之间没有特别约定的，存车人与停车场之间成立停车场租用合同关系。临时占道停车场可按物价部门批准的停车场租金标准向存车人收取费用。临时占道停车场应在存车人停放车辆时收取费用。”

　　“第十八条 存车人因到宾馆、酒店、商场、其他餐饮娱乐场所非住宿消费的，宾馆等场所设立有经批准的停车场并接受消费者停放车辆的，按机动车辆保管合同关系处理，机动车辆丢失、毁损的，应承担赔偿责任。进入宾馆等场所的存车人不论其最终是否实际消费，均视为消费者。”

　　根据《意见》第十八条，购物中心(商场)设立有经批准的停车场并接受消费者停放车辆的，与存车人构成车辆停放保管合同关系，其停车费应认定为保管费服务收入，地下停车位房产税应为按照房产原值计算的从价计征方式。

　　对比第十三条和第十八条。第十三条中经批准设立的利用街道和公共场地对外从事收费停车业务的临时占道停车场，通常为非封闭空间，且停车场一方对停车场和车辆的控制较弱，因此政策规定在没有特别约定的情形下，存车人与停车场之间形成停车场租用合同关系。第十八条中购物中心(商场)的经批准设立且接受消费者停放车辆的停车场，通常为封闭空间，且停车场一方对停车场和车辆能够实现较强的控制，因此政策规定其按机动车辆保管合同关系处理。笔者理解，是否为封闭空间，停车场一方对停车场和车辆是否能够实现较强的控制，是区分为车辆保管合同或场地租用合同的重点判断条件。

　　三、结论

　　对于购物中心、宾馆、酒店等地下临时停车场，除当事人另有约定或者另有交易习惯外，停放车辆关系构成保管合同关系，应从价计征房产税。

　　对于购物中心、宾馆、酒店等以外的其他临时地下停车场，四川处理方式为，除当事人另有约定外，停车场方与存车人建立机动车辆保管合同关系;其房产税应为按照原值计算的从价计征方式。对于其他省市，若有地方政策条文或执行口径，应遵照执行;若无地方政策条文或执行口径，可参照四川处理方式。

　　对于利用街道和公共场地对外从事收费停车业务的临时占道停车场，四川处理方式为，停车场方与存车人建立停车场租用合同关系;其房产税应为按照租金计算的从租计征方式。对于其他省市，若有地方政策条文或执行口径，应遵照执行;若无地方政策条文或执行口径，可参照四川处理方式。

　　四、建议

　　在实务中，可测算地下临时停车位房产税最优计征方式——即哪种方式税金更低、回报更优。若从租计征更优，可通过坐实业务，以确保按照从租计征方式。具体方法如下：

　　一、可通过公示、说明等方式约定为“租赁”，并明确“仅提供车位租赁服务，不承担保管责任”，以争取被认定为临时租用场地法律关系。例如收费单据上可显示为“车位租赁费”，非“保管费”。停车场的告示、停车券、停车凭证等处均明示：仅提供车位租赁服务，不提供保管服务。告示牌应按法律要求适当加粗加大提示，放在显著的位置，比如驾驶人员进入停车场之前就能看到的位置。值得注意的是，前述内容属于“格式条款”，在法律判案中有被认定为无效条款的案例，以上做法不能完全坐实停车双方的租赁关系，进而存在被认定为保管合同的一定概率。

　　二、可优化业务，对地下停车位进行整租。比如整体出租给物业公司，再由物业公司进行管理。可根据租金收入从租计征房产税，避免需从价计征、多缴税款风险。

　　来源：税悟法谈  seasonwindy  2021-08-24