个人转让16年前购房无法享受满五年免税政策案

编者按：据现行税收规定，个人转让住房符合一定条件的，可以享受减免个人所得税、营业税及契税的优惠政策。本案中，桑某购房已达16年之久，但却经法院判决不能享受满五年免税政策。造成这一不合常规现象的原因何在？华税律师为您详细解析。 

1998年11月12日，桑某与北京市京奥房地产开发有限公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，购买了涉案房屋，并于1999年在北京市房屋管理局进行了备案，作为其家庭唯一住房自住使用。但桑某一直未就购买该住房缴纳契税，一直未办理房屋产权证。 

2014年4月1日，桑某到北京市海淀区地税局第二税务所（简称“第二税务所”）缴纳了购买涉案房屋的契税，2014年9月5日桑某取得了涉案房屋的房屋所有权证。 

2014年11月27日，桑某将涉案房屋卖于他人，并到第二税务所办理该房屋过户的纳税申报手续，并提交了涉案房屋所有权证、契税完税证明等材料。第二税务所依据桑某提交的材料于当日作出《税收缴款书》，决定征收桑某包括个人所得税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加共计79.72万元。 

桑某不服《税收缴款书》，于2015年1月20日向北京市海淀区地税局申请行政复议。2015年2月3日，北京市海淀区地税局受理桑某的复议申请。2015年5月15日，北京市海淀区地税局作出复议决定，维持第二税务所作出的税款征收行为。 

桑某不服复议决定，于2015年6月2日向北京市海淀区人民法院（简称“一审法院”）提起行政诉讼，认为涉案房屋符合个税及营业税的优惠政策，应予以免税，请求撤销第二税务所的《税收缴款书》及复议决定。2015年6月3日，一审法院受理此案，并于2015年8月24日公开开庭审理。2015年9月17日，一审法院对本案作出判决，驳回原告桑某的全部诉讼请求。 

（一）一审法院审理及判决意见

1、个人转让住房个税、营业税免税政策

一审法院对个人转让住房的个税、营业税税收优惠政策进行考察，认为个人所得税法及其实施条例以及营业税暂行条例均对个人转让住房减免税没有做出规定，只是授权国务院财税部门有权批准除法定项目外的其他减免税项目。

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）[1]对个人转让住房的营业税减免作出了明确规定，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）对个人转让住房的个税减免作出了明确规定。同时，国家税务总局、财政部以及有关部门出台了一系列配套的税收规范性文件，包括《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号），均规定了个人转让住房减免税的具体条件，明确规定了购房时间的认定方法、普通住宅的认定方法等。因此，个人转让住房的个税、营业税减免税政策应当以现行有效的税收规范性文件为准。只有这样才能确保我国财税政策的连续性和稳定性，促进公民积极、主动履行纳税义务，避免在税收征管过程中出现认定标准的不一致、不统一现象，造成税收征管工作的无序和混乱。 

2、桑某不符合个税、营业税的免税条件

依据国税发[2005]89号文以及国税发[2005]172号文的规定，购房时间应当以契税完税凭证载明时间或取得房屋产权时间中的在先时间开始计算，尽管桑某早在1996年购得涉案房屋，但最终办结契税以及取得房产证的时间为2014年，桑某的购房时间明显不足五年，不符合营业税免税以及个税免税的条件。 

（二）办结契税是享受优惠政策的关键

《北京市地方税务局、市财政局、市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营[2005]345号）明确规定，个人转让住房的个税“转让自用5年以上”以及营业税“购房时间在五年以上”均按照契税完税时间以及房屋产权证时间在先者开始计算。因此，个人转让住房申请享受个税及营业税的优惠政策的，需要依照有关规定尽早地办结契税事项。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》的相关规定，个人购买住房的，其契税的纳税义务发生时间为签订房屋权属转移合同的当天或取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天。买房个人应当在纳税义务发生之日起10日内向契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。在实际情况中，个人向房地产开发商购买住房的，契税事项一般由房地产开发商协助办理，个人向房产中介购买二手住房的，契税事项一般由房产中介协助办理。桑某在购房后一直没有缴纳契税，致使在房屋产权证迟迟未成功办理的情况下，无法将5年期限的起算时间提前到应纳契税之时。 

（三）本案的两点启示

1、依法履行纳税义务以防产生不利影响

本案中，桑某在购房后未按税法规定及时缴纳契税是造成其后续转让房屋时不能享受免税政策的关键点。这也提醒广大纳税人，违反税法规定逃避或延后履行纳税义务，可能产生对自身更为不利的法律后果。除可能缴纳滞纳金、罚款甚至刑事责任等情形外，未履行纳税义务还可能导致如本案中所述的其他不利影响。因此，我们建议广大纳税人增强税法意识、学习税法知识，做到积极守法、依法履行纳税义务。 

2、客观经济事实应当得到税法的尊重和认可

在本案中，尽管桑某未及时缴纳契税，但不能否定桑某购房并自住长达16年之久的客观事实。最终却因为没有及时缴纳契税和办理房屋产权证明而无法适用个税及营业税的免税政策，不得不说税法适用的结果严重背离客观经济事实。这种税法规定无视客观经济事实的存在，很难在纳税人心中树立税法的权威，反而会对纳税人遵从税法产生消极的不良效果。这种简单粗暴的立法技术势必会在税法适用过程中不断地产生争议和纠纷。因此，笔者建议，我国税收具体制度的改革要遵循尊重和认可客观经济事实的原则，恪守税收中性原则，让税法的具体规定更加科学、合理和全面，更好地维护纳税人的合法权益。

 [1]财税[2011]12号文已被《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）废止，营业税减免税政策已发生变化，但对本案仍有效。