小产权房“以租代售”方法涉税分析

政府对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动清理的阶段。在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。

作为房地产企业，如果租用村委的土地，在租用的土地上建房（小产权房），然后“以租代售”方法经营，这种模式需不需要缴税？如果需要缴税，会缴哪些税？小产权房“以租代售”方法存在哪些税务风险？如何防范这些税务风险？

为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对小产权房“以租代售”方法涉税情况进行分析，希望对大家有所帮助。但本文不讨论“以租代售”行为本身的合法性。

一、“以租代售”行为是要交税的

租赁也是经营行为，收取租金要缴纳流转税，营改增之前租金收入要缴纳营业税，营改增之后要缴纳增值税，并按照实纳流转税额缴纳城建税和教育费附加（包括地方教育费附加）；对经营利润要缴纳企业所得税；对租赁合同缴纳印花税。

二、“以租代售”方法要缴纳哪些税？

除了前面介绍的需要缴纳流转税及附加税费、企业所得税和印花税之外，与销售小产权房相比，因为财产权未转移，所以作为经营者还需缴纳房产税和土地使用税。政策依据及分析如下：

（一）政策依据

1、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例实施细则》在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。

2、《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

3、《房产税暂行条例实施细则》规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋；房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

（二）政策分析

1、从征税对象看，城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地，房产税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋。不论是否取得土地使用证和房屋所有权证，纳税人对实际使用的城镇土地使用税和房产税是负有纳税义务的。

2、从纳税人看，对于未办理土地使用权流转手续的土地，城镇土地使用税的纳税人是实际使用人；房产税的纳税人是产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，显然对于“以租代售”方法下房产税的纳税人是房地产企业。

三、“以租代售”方法的税务风险分析

1、方法本身的法律风险带来的税务风险

这种风险的表现为，税务机关如果按照“实质重于形式要求”，会存在按照销售不动产收入补缴税款（租金通常是分期确认收入的），从而产生税收滞纳金和罚款。

2、与销售小产权房相比，存在多交税风险

这种风险是显而易见的，如果房子出售的话，城镇土地使用税在房子出售后就不用缴纳了；房产税在房子出售前属于存货不用缴纳，出售后更不用缴纳。可以想象，房地产企业对于一大批小产权房，租期内每年缴纳一笔城镇土地使用税和房产税，缴纳期限可能会在20 至50年，这是多么大的一笔代价。

3、以为没有产权就可以不交税产生的偷税风险

我们前面已经分析了，因为小产权房不是国有土地，租售通常不会产生土地增值税，但是“以租代售”是需要交纳城镇土地使用税和房产税的。流转税及附加、企业所得税也是一定要缴的。

所以，小产权房本身的法律问题是争议的问题，再不依法纳税，就会增加更多的麻烦。

四、如何防范上述税务风险

智慧源认为，上述分析仅是针对小产权房“以租代售”方法进行的普适性分析，具体每家房地产企业经营情况不同，每个项目的特点各异，每个地区税务监管环境不一样等等，所以要防范税务风险，房地产企业还需和专业财税机构合作，针对每个具体项目的具体情况，做出科学合理的税收安排，实现企业价值最大化。

作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司高级咨询师