（2020）苏01民终10559号 上诉人肖某雄与上诉人韩宝辉房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

　　发文字号：(2020)苏01民终10559号

　　发文日期：2021-01-08

江苏省南京市中级人民法院民事判决书

(2020)苏01民终10559号

　　上诉人(原审原告)：肖某雄，女，1982年12月23日生，汉族，住南京市建邺区。

　　委托诉讼代理人：谭晗，上海市协力(南京)律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告)：韩某辉，男，1979年3月27日生，汉族，住南京市建邺区。

　　委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科(南京)律师事务所律师。

　　上诉人肖某雄因与上诉人韩某辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院(2020)苏0105民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人肖某雄的委托诉讼代理人谭晗，上诉人韩某辉及其委托诉讼代理人陈育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　肖某雄上诉请求：1、依法对一审法院判决第二项予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、判令韩某辉承担一审、二审全部诉讼费。事实及理由如下：韩某辉至今不配合办理房屋(含车位)过户手续，存在严重违约，一审法院事实认定错误。2020年5月21日双方签署《南京市存量房买卖合同》(下称网签合同)，用于办理房屋(含车位)过户手续时使用，韩某辉对避税约定是明确知悉且同意的。但2020年6月22日下午，韩某辉提出案涉房屋涨价了，在6月23日明确表示要违约，并不断提出要终止房屋买卖、可以给肖某雄一笔费用，在肖某雄不同意后又提出房款加价，此后不断推迟办理过户的时间。2020年7月3日下午双方于南京市不动产登记中心准备过户，在肖某雄按照韩某辉要求继续支付房屋价款后，韩某辉出尔反尔，不认可其签署的网签合同，不配合办理过户手续，并且将办理过户的文件材料一并抢走，肖某雄要求韩某辉返还给中介公司未果后报警处理。在7月3日之后，肖某雄多次继续要求韩某辉按照约定办理过户，韩某辉一直不予配合。2020年7月8日，肖某雄明确表示按照交易价格(755万元)重新办理过户，但韩某辉仍然不愿意按照约定办理过户，反而要求肖某雄承担违约责任。2020年7月13日，韩某辉的同事联系肖某雄，代表韩某辉表示房屋买卖不再继续履行，并要求将肖某雄己付的房款退回。一审调解时，韩某辉也提出加价。一审判决后，韩某辉也拒绝配合过户。以上事实表明，韩某辉系因房屋涨价不愿意按照约定价格出售并拒绝办理过户，存在明显的严重违约行为。网签合同无效、避税条款无效，并不能说明韩某辉不配合办理过户属正当行为。双方的避税行为，应当由相关税务行政主管部门予以处理，一审法院无权以行政违法行为作为评判民事行为的标准。请求二审法院支持肖某雄的上诉请求。

　　韩某辉辩称：1、肖某雄为了规避税负，在办理银行贷款时，并未将512万元的网签合同交给韩某辉，该512万元合同并非韩某辉的真实意思表示。2、韩某辉并未不配合办理过户手续，在肖某雄承担违约责任后，韩某辉仍然可以配合办理过户手续。3、一审法院认为本案中肖某雄不存在过错，韩某辉不予认可。

　　韩某辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回肖某雄的全部诉请。2.判令由肖某雄承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、案涉房屋不具备过户条件。肖某雄未取得真实合法的贷款审批，未达成办理过户的前提条件。双方于2020年4月15日签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定，在贷款审批通过后15个工作日内，双方共同向南京市房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因此，案涉房屋办理过户的前提是肖某雄取得了合法真实的贷款审批。但是肖某雄办理贷款手续提交的材料是虚假的，且贷款流程不正规。因肖某雄并未取得合法、真实的贷款审批手续，故韩某辉目前无法为其办理过户。二、肖某雄未足额缴纳房款前，其无权要求办理过户。肖某雄为了逃避缴纳税款，制造虚假的网签合同，将案涉房屋价款写为512万元，并要求韩某辉按此价格配合过户。经韩某辉咨询国税局了解，肖某雄及林升公司的行为涉嫌偷逃税款近17万元，韩某辉拒绝按照虚假的金额进行过户。因肖某雄的行为己经构成违约，对韩某辉造成巨大经济损失，根据双方补充协议的约定，肖某雄应该承担违约金151万元。韩某辉有权从前期房款中扣除，扣除该笔违约金后，目前肖某雄并没有缴足房款。请求二审法院支持韩某辉的上诉请求。

　　肖某雄辩称：1、肖某雄已经按照合同约定办理银行贷款审批手续，有权要求韩某辉按照约定办理房屋及车位过户手续。2、办理贷款时，肖某雄与民生银行签署的贷款合同的贷款金额为125万元，与肖某雄、韩某辉签署的南京市存量房屋买卖合同及补充协议、网签合同中约定的贷款金额均是一致的。在韩某辉按照约定办理过户后，贷款将由民生银行发放至韩某辉的银行账户。3、网签合同签署前，肖某雄及中介公司人员多次告知韩某辉该合同的真实用途，韩某辉是明确知悉并且签署网签合同的，故韩某辉主张肖某雄未取得合法真实的贷款审批手续，没有任何事实与法律依据，其应当按照约定办理房屋及车位过户手续。3、肖某雄已经严格按照约定足额支付相应款项，并办理购房贷款，并不存在任何违约行为。避税条款并不影响双方按照南京市存量房屋买卖合同及补充协议约定履行，本案系因案涉房屋涨价，韩某辉违反双方约定，导致合同无法顺利履行。韩某辉主张肖某雄支付151万元违约金，并有权从前期房款中扣除，没有任何依据。且肖某雄支付320万元前期房款后，韩某辉提前偿还案涉房屋银行贷款，并不存在任何损失。

　　肖某雄向一审法院提出诉讼请求：1、判令韩某辉履行双方签订的《南京存量房屋买卖合同》及补充协议，办理房屋过户手续;2、判令韩某辉支付逾期履行合同的违约金26792元(基数7550000元，违约金比例每日万分之五，期限2020年7月1日至2020年7月9日)，2020年7月10日起的违约金计算至肖某雄实际取得房屋不动产权证书之日止。3、判令韩某辉承担本案全部诉讼费。

　　一审法院认定事实：2020年4月15日，肖某雄、韩某辉由南京林升房地产经纪有限公司(以下简称林升公司)中介，订立了《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议一份，合同约定，由甲方(韩某辉)将南京市建邺区河西南部27—1号D块润峰花园17幢1单元3001室的房屋(建筑面积138.03平方米)出售给乙方(肖某雄)，合同总价款为755万元(含车库);乙方于2020年4月15日向甲方支付定金10万元;在贷款审批通过后15个工作日内，双方共同向南京市房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;乙方承担契税、个人所得税、增值税、贷款服务费及中介费;因一方不按法律、法规规定的缴纳相关税费导致交易不能继续履行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金;合同还约定甲乙双方根本违约的违约责任为房屋总价款的20%的违约金;补充协议还约定：甲方承诺配合乙方按照房管局最低过户价进行缴税等内容。合同签订后，肖某雄按约向韩某辉交付定金10万元及部分房款计320万元。

　　2020年5月21日，双方在网签合同时，将房屋总价款写成512万元。审理中，肖某雄陈述将房屋总价款改为512万目的就是避税;韩某辉对自己签名予以确认，但称该合同系肖某雄及中介公司欺骗其签署，自己并不清楚内容。

　　2020年7月3日，肖某雄、韩某辉及林升公司相约去南京市房管局，肖某雄将233万元转账给了韩某辉后，双方办理房屋过户手续时韩某辉提出房屋买卖合同上的房价款数额不对，导致当日未能过户，韩某辉于当日将收取的233万元退还肖某雄。

　　双方争议焦点为：肖某雄、韩某辉均主张对方违约。肖某雄认为因案涉房屋涨价，韩某辉要求肖某雄加价，故意不配合办理过户，除要求韩某辉履行合同外，还要求韩某辉承担逾期履行合同的违约责任;韩某辉同意履行合同，但要求肖某雄按照合同第八条约定承担房屋总价款20%的违约责任。

　　肖某雄就韩某辉违约提供了如下证据：1、韩某辉与林升公司工作人员周国政的微信聊天记录。2、双方办理过户时的录音。拟证明韩某辉要求肖某雄加价的违约行为;韩某辉质证认可录音真实性，认为网签合同与实际合同金额不一致，肖某雄之前办理贷款手续提交的材料也是虚假的，因此案涉房屋暂不具备过户条件，系肖某雄要求韩某辉将房款退回，并非韩某辉强制退还。肖某雄提交的微信聊天记录不完整，仅截取了对肖某雄有利的聊天记录。

　　韩某辉就肖某雄违约提供了如下证据：1、没有签名的房屋买卖合同。2、双方办理房屋过户时的视频。拟证明肖某雄与林升公司制造虚假合同，导致房屋不能按约过户的违约行为;肖某雄质证认为，认可该证据的真实性，韩某辉提供的南京市存量房屋买卖合同与我方提供的南京市存量房买卖合同网签合同内容是一致的。对韩某辉证明目的不予认可，肖某雄、韩某辉双方就案涉房屋买卖已经形成了真实的意思表示，肖某雄方也按照合同约定履行了付款义务，并不存在因房屋价格不一致，导致房屋无法过户的情形。韩某辉提供的视频资料进一步印证，7月3日韩某辉至房产中心并不是为了配合肖某雄办理过户手续，而是为了将办理房屋过户手续的相关证件材料予以拿回，进一步证明韩某辉不愿意按照双方签署的合同履行，已经严重违约。

　　一审法院认为，公民从事民事活动应当遵守法律、法规的相关规定，应当足额缴纳相关税费。肖某雄、韩某辉双方采用签订阴阳合同扰乱正常的经济秩序，应予纠正。双方于2020年4月15日签订的《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务;合同中第八条格式条款与补充协议中其他条款(手写)“甲方配合乙方按照房管局最低过户价进行缴税”的内容相互矛盾，实质为补充协议对合同第八条进行了变更，为当事人真实意思表示，双方对偷漏税达成一致意见，损害国家利益，属无效条款。双方于2020年5月21日签订的房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，为无效合同，双方均存在过错，韩某辉在办理过户手续时不予配合，属正当行为;导致双方不能按照约定时间过户，双方均有过错责任，但均不违约。对双方的违法行为，应当由行政主管部门给予处罚。本案中，双方签订的房屋买卖合同具备履行条件，肖某雄、韩某辉双方应当本着诚实信用的原则履行各自的合同义务。故肖某雄要求韩某辉继续履行双方签订的《南京市存量房买卖合同》，办理过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持;肖某雄主张韩某辉违约，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十五条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、肖某雄与韩某辉按2020年4月15日签订的《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行，韩某辉于判决生效后十日内协助肖某雄办理房屋过户手续。二、驳回肖某雄的其他诉讼请求。一审受理费470元，减半收取235元，保全费5000元，由肖某雄负担2735元，韩某辉负担2500元。

　　二审中，上诉人肖某雄向本院提交以下证据：1、南京市鼓楼区华侨路派出所2020年7月3日肖某雄报警记录查询电话录音，证明2020年7月3日仅有肖某雄报警，一审中韩某辉陈述双方均报警是虚假的。当日韩某辉不愿意办理过户手续，并带社会人员强抢过户资料。2、中介公司工作人员与韩某辉的短信聊天记录。证明在韩某辉拒绝按照网签合同办理过户手续后，肖某雄通过中介公司工作人员明确提出双方按照真实交易合同价格755万元办理过户手续，而韩某辉仍然拒绝履行，其理应承担违约责任。韩某辉质证认为：对证据1录音中人员的身份无法核实，且该证据与本案无关。对证据2的真实性予以认可，但对发送短信人员的身份无法确认，且韩某辉也明确要求应由中介公司负责人出具授权手续。韩某辉在该聊天中也明确告知对方其不会签订阴阳合同。

　　上诉人韩某辉对一审查明“2020年5月21日，双方在网签合同时，将房屋总价款写成512万元”有异议，认为当天双方在银行签订贷款合同，在韩某辉不知情的情况下，肖某雄让韩某辉签署512万元价款的合同。双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

　　二审中，肖某雄、韩某辉均表示愿意按照《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的755万元的价格继续履行合同。关于剩余购房款，肖某雄和韩某辉均同意由肖某雄在过户时一次性支付剩余购房款。

　　本院认为，肖某雄与韩某辉签订的《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然双方在2020年7月3日办理涉案房屋过户手续时发生争议，导致未能办理过户手续，但本案二审中肖某雄和韩某辉均表示愿意继续履行上述合同及补充协议，且对剩余购房款的给付方式达成一致意见，故韩某辉应配合肖某雄办理涉案房屋的过户手续，肖某雄应当在涉案房屋办理过户手续时一次性向韩某辉给付剩余购房款4350000元。

　　关于违约责任的问题。双方当事人在签订《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议的同时，还于2020年5月21日签订了《南京市存量房买卖合同》，载明的交易价款为5120000元。根据补充协议的相关约定，双方签订该合同将房屋价款调整为5120000元系为了避税，该合同并非双方当事人的真实意思表示，且损害了国家利益，应为无效。双方当事人为避税签订阴阳合同是双方产生争议的根源，因此涉案房屋交易未能按期履行，双方均有过错。肖某雄要求韩某辉承担违约责任，本院不予支持。韩某辉称肖某雄不按照合同约定缴纳税款存在违约行为的意见，本院亦不予采纳。

　　综上所述，上诉人肖某雄与上诉人韩某辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费470元，由上诉人肖某雄负担390元，由上诉人韩某辉负担80元。

　　本判决为终审判决。

　　审判员 马帅

　　法官助理 高峥

　　书记员 孙雪松

　　二〇二〇年十二月三十一日