关于房产税若干问题的思考

         房产税是以房产为征税对象，按照房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。我国现行房产税的基本法律规范是1986年9月15日国务院发布并于同年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房产。房产税是地方政府税收收入的重要来源之一，开征二十多年来，为地方经济的发展提供了大量的资金支持。但随着我国经济的不断发展和深化以及其他法律法规的不断规范，房产税政策存在的问题也日益显现。
         一、当前房产税存在的问题
       （一）、关于纳税义务人的规定不是十分明确
       《暂行条例》第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”可以看出，由于各种不同情况的存在，产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人都有可能成为房产税的实际纳税人。实际工作中甚至还存在不应对使用人征收而对使用人征收了的情况，比如租赁农村的房屋，无租使用个人的房屋，就存在无法对实际纳税人进行征收，而对使用人进行了征收的情况。又如房屋租赁，有的在合同中就规定一切税费由承租者支付，也就是说承租者替房屋所有人代缴了税款，房产税的实际纳税人并没有缴纳税款，税法对此却也没有特别规定。还有房产转租行为，对出租方已经征收了房产税，还要对转租方再征收吗？对此文件规定也不是十分清晰。

       （二）、纳税人由于执行会计准则的差异，客观上造成税负不公
        根据《企业会计准则第6号-无形资产》有关规定和企业会计准则讲解，土地使用权的处理：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但对于改变土地使用权用途的，将其作为用于出租或增值目的的，应将其转为投资性房地产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的帐面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
        1、房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
        2、企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法（例如，公允价值）在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产核算。

        而2001年实行的《企业会计制度》第四十七条对土地使用权则是这样规定的：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。    

        以上是会计方面的规定，税收上根据《暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。”同时，《财政部国家税务总局关于房产税土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条进一步明确“关于房产原值如何确定的问题　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”（此规定解决了投资性房地产等房产原值不在“固定资产”科目记载缴纳房产税的问题）

        从以上会计与税务的规定，我们可以看出，执行新会计准则和未执行新会计准则的企业，由于土地使用权帐务处理的不同，使得企业记录的房产原值会有不同。执行新会计准则的企业房产原值一般不包含土地使用权的价值，但未执行新会计准则而执行企业会计制度的企业房产原值则包含土地使用权的价值。由于房产税是以房产原值为计税基础，因此同样的房屋执行新会计准则的企业缴纳的房产税就会比未执行新会计准则的企业要低。也就是说同样的房产，由于执行不同的会计制度就会形成不同的税负，客观上造成税负的不公，有失公允。

      （三）、存在着重复征税问题
        对于未执行新会计准则的企业，其房产原值包含土地使用权的价值，由于土地使用税的征收范围与房产税的征收范围是一致的，因此对这部分土地还要征收土地使用税。也就是说对同一块土地既要征收房产税，又要征收土地使用税，存在着重复征税问题。而对执行新会计准则的企业而言，由于房产原值一般不包含土地使用权的价值，则不存在这一现象。

     （四）计税依据不统一，房产税负差异大
       房产税计税依据有两种，一种是按房产余值计税，另一种是按租金收入计税。一般来讲，出租房产的税负比较高，加上营业税等实际税负最高能达到17.5%。虽然北京只对行政单位和个人采用这种办法征收，但也有失公平。就是同是按房产余值计税，也存在税负不一的问题。以平谷区为例，2000年房屋每平米1000多元，2008年则达到了6000多元，几年时间，房屋价格相差6倍。也就是说相差无几的房屋，由于价格的上涨房产税也要相差6倍。

      （五）、房产、土地情况难以掌握
        由于相当多的房产和土地由于种种原因是没有房产证和土地使用证的（如农村的房产、土地），加之目前我们还没有与房管土地部门实现信息的共享，以及纳税人有意无意的进行隐瞒，税务机关很难掌握企业的真实房产土地情况。特别是对于有多处房产或土地的纳税人，其只申报其中一两处，看似还申报了，其实与真实情况相差太远。如果纳税人帐上还没有任何记载，税务机关就是查帐也是无法一一搞清楚的。