土地增值税征免规定及股权转让避税缘起

房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。这些特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税种类的灵活多样。利用股权转让方式逃避缴纳土地增值税就是其中之一。

土地增值税的征免及内容
要了解房地产企业如何利用税收政策进行“合理避税”，首先我们要熟悉这个行业及相关税金及定义。

就土地增值税来说，其征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。以房地产进行投资、联营的，暂免征，投资、联营再转让，征税。合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。企业兼并转让房地产的，暂免。交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。房地产抵押，抵押期间及期满偿还债务本息未发生实质性权属变更的不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。房地产出租不征。房地产评估增值不征。国家收回房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地征税。

所谓合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，在土地增值税上，通常企业主要从两方面入手，一是扣除项目，想办法降低日常发生的各项支出，包括税金；二是收入。

计算增值额的扣除项目主要包括：1、取得土地使用权所支付的金额。（1）以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2、开发土地和新建房及配套设施的成本费用。（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）、建筑安装工程费；（4）、基础设施费；（5）、公共配套设施费；（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。（7）与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。3、转让房地产有关的税金。主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加。4、财政部确定的其他扣除项目。从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。5、旧房及建筑物的评估价格。

股权转让成企业“合理避税”法门
在实际操作中，企业通常会利用扣除项目及优惠政策进行避税。按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。根据20％这个比率，企业可以对此进行纳税筹划。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。

除此之外，利用股权转让方式出售房产也是近年来企业常用的手段之一，特别是一些大企业或上市公司。

比如，2009年，《经济观察报》就曾曝出华润中国通过股权转让方式避税上千亿的消息。报道称，2009年9月初，由华润中国注资的一家国际地产基金公司“华润中国地产成长基金”，收购了位于北京东城区东四危改小区沿街公建北区D5区“第五广场”项目开发公司——北京第五广场置业有限公司中方全部权益。

该项目由易达国际投资有限公司与北京中铁泰博房地产开发有限公司合资，双方权益分别为61.22%和38.78%，评估的所有者权益为317835.12万元。中铁泰博公司曾于6月在北京市产权交易所挂牌转让该宗交易的合作权益。该宗交易金额超过人民币12亿元，为北京房地产市场经历金融危机以来少见的大单交易。

华润中国为一家大型港资房地产公司，华润中国地产成长基金自2007年开始，先收购项目开发公司中的外资部分——香港易达国际投资有限公司权益，随后展开其中中方部分——北京中铁泰博房地产开发有限公司权益的收购。由于中铁泰博为央企身份，以及受到金融危机的影响，谈判持续了两年。

按照北京岳华德威资产评估有限公司的评估结果，标的企业所有者权益每平方米约合25570元（含地下部分）。2006年，项目地上写字楼部分开盘销售价格为3000美元/平方米，目前评估市价约为人民币3万元/平方米。

项目楼面地价1000多元/平方米，总建筑面积12.4万平方米，其中转让部分约占40%，估算为5万平方米，总价约12.4亿元，按照土地增值税清算计税方式，假设每平方米可扣除的成本为8000元/平方米，那么转让部分总成本约4亿元，增值额为8.4亿元，增值幅度超过200%，其适用的土地增值税最高税率达60%，应缴纳的土地增值税总额为3.64亿元。

假如该项目以土地转让方式转移给华润中国地产成长基金，那么成金额为12亿余元的项目，就需要交纳约占总成交金额30%的土地增值税。不过，该标的转让部分采取了股权转让方式，由华润中国地产成长基金和中铁泰博房地产开发有限公司共同持股，分享租金等所有者经营收益，这样就避免了高额的土地增值税。