河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）

　　十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

　　房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

　　例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

　　十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

　　以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

　　十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题

　　在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。

　　十五、 关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

　　《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。”

　　房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。

　　目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题

　　房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局2016年第14号公告)的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)，不允许扣除土地成本。

　　例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局2016年第14号公告)。

　　十七、关于适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款问题

　　适用简易计税方法的房地产开发项目，不允许扣除土地价款。

　　十八、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题

　　房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。

　　十九、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题

　　房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。

　　例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

　　二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问题

　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016 年 4 月 30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

　　二十一、关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题

　　可以选择简易计税方法。

　　《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”

　　此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

　　二十二、关于转租房产是否允许选择简易计税方法问题

　　转租人转租房产是否允许选择简易计税，应区分情况确定。转租人根据2016年4月30日前签订的老租赁合同收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择简易计税方法。

　　例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产，同月M公司与B公司签订租赁合同，将该不动产转租给B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在该老租赁合同到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择简易计税方法。