房地产开发企业个人所得税审查要点及方法

 　　一、政策主要规定：

　　个人所得税是以个人(自然人)取得的综合所得、经营所得及其他列举的所得为征税对象所征收的一种税。个人所得税的纳税人分为居民个人和非居民个人两类。

　　二、个人所得税审查要点

　　(一)发放的现金或实物等未扣个人所得税的审查

　　审查房地产开发企业“应付职工薪酬”“职工福利费”“管理费用”“销售费用”“生产成本”“开发成本"等科目借方发生额，检查企业“银行存款”“现金"“库存商品”“原材料”“低值易耗品"等科目贷方发生额，并获取“应交税费一个人所得税”科目贷方发生额，对照企业工资发放表、个人所得税申报表、完税证、缴款书，核实企业是否将前述各项应纳入工资总额的收入按照相关税收政策如实计税。

　　(二)超标准缴存住房公积金未扣缴个人所得税的审查

　　审查房地产开发企业“其他应付款”或其他往来科目，获取当地住房公积金管理部门规定的公积金缴纳标准，核对企业职工的个人上年月平均工资额及企业缴纳的住房公积金清册，核实单位部分和个人部分超标准缴存的住房公积金是否计入当期应税所得代扣代缴个人所得税。

　　(三)支付的劳务报酬、股息红利、转让股权所得、偶然所得等个人所得税情况的审查

　　1.审查房地产开发企业“应付职工薪酬”“管理费用”“销售费用”等科目借方发生额，对照企业劳动合同及工资发放表、养老保险、失业保险等清册，对照核实个人和企业的任职、受雇关系，核实是否存在将劳务报酬所得混淆为工资、薪金所得或其他税目代扣个人所得税，或者未按照规定代扣个人所得税。

　　2.审查房地产开发企业个人股东收入取得情况，通过“应付股利”“应付利息"“财务费用”等科目借方发生额，对照个人所得税申报表、完税证、缴款书，核实是否存在将股息、红利、利息所得等混淆为工资、薪金所得或其他税目代扣个人所得税，或者未按照规定代扣个人所得税;检查“利润分配”“盈余公积"及对应科目，确定分配股利和转增股本的情况，核实是否按照股息、红利所得代扣个人所得税。

　　3.审查房地产开发企业公司章程，向市场监督管理局等第三方了解企业股东变化情况及股权转让协议等，取得企业详细记录股东持有本企业股权的相关成本，责成如实向税务机关提供与股权转让有关的信息，核实股权转让方(含限售股)是否按规定缴纳转让股权所得个人所得税。房地产开发企业实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否未按工薪所得缴纳个人所得税。

　　4.审查房地产开发企业“管理费用”“销售费用”等科目借方发生额，“银行存款”“现金”等科目贷方发生额，核实房地产开发企业在业务宣传、广告、年会、座谈会、庆典以及其他活动中向经销商个人赠送现金、实物，对获赠者是否按照《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)、《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)文件规定代扣“偶然所得”个人所得税。

　　(四)代扣税款未及时入库的审查

　　检查房地产开发企业“应交税费一个人所得税”科目借贷方发生时间,及与之对应的“现金”“银行存款”科目贷方发生时间，结合个人所得税申报表、完税证、缴款书的时间，核实企业是否存在已扣税款但未及时解缴的问题。

　　(五)分解高收入职工应纳税所得额，少缴个人所得税的审查

　　审查房地产开发企业工资发放表，对照劳动合同、人力资源部门职工清册和职工个人资料(如毕业证、执业资格证等)、企业考勤记录、会议签到记录等,若企业将工资薪金委托银行代发的，可协查代发银行的发放记录，核实企业是否虚列职工人数，分解高收入职工应纳税所得额，从而适用低税率，少扣缴个人所得税。

　　(六)多次应用全年一次性奖金计算方法扣缴工资、薪金个人所得税的审查

　　审查房地产开发企业“应付职工薪酬”科目贷方发生额，筛选企业发放季度奖、半年奖、进度奖、绩效奖等奖金的记账凭证，对照凭证后附的工资发放清册，重点核查扣缴税款的计算方式，核实企业是否存在发放的奖金多次应用“全年一次性奖金”计算方法扣缴工资、薪金个人所得税。

　　(七)补充医疗保险和超标准缴存企业年金未扣缴个人所得税的审查

　　审查房地产开发企业“其他应付款”或其他往来科目，获取企业员工缴费工资计税基数，核对企业缴纳的企业年金清册和补充医疗保险清册，核实超标准缴存的企业年金和补充医疗保险是否计入当期应税所得代扣代缴个人所得税。

　　(八)销售人员提成收入个人所得税的审查

　　审查“销售费用”等科目，房地产开发企业支付销售人员提成收入(销售佣金)是否代扣个人所得税;检查房地产开发企业驻外销售人员以广告、装修、租赁等形式报销费用支出，实质是否属营销人员的销售提成收入，未缴个人所得税，检查时结合广告、装修、租赁合同，企业发生的支出是否真实发生，是支付予企业，还是支付予销售人员个人，若是支付予销售人员个人，应重点检查。

　　(九)两处以上工资薪金的个人所得税的审查

　　对房地产开发企业部分人员负责多个项目业务，通过人力资源部门获取详细的薪酬发放信息，检查员工是否存在同时从两处或两处以上取得的工资、薪金所得，是否仅就一处所得申报或在两处分别申报，重复扣除税前扣除项目，而未合并申报。

　　三、特别关注事项

　　房地产企业对自然人股东的分红等是否按规定进行了代扣代缴：

　　1.股权变更：如果转让方是自然人，涉及股权溢价个人所得税的扣缴是否按转让股权对应净资产份额调整计税价格(若平价或低价转让股权，是否有正当理由);

　　——《国家税务总局关于发布〈股权转让所得个人所得管理办法〉(试行)的公告》(国家税务总局公告2014年第67号)

　　2.股东分红：货币和实物分配，特别是以其开发产品以极低价格甚至无偿转到自然人股东名下。也要关注有没有自然人股东从公司借款一年以上，既不归还也未用于公司经营，应视同分红扣缴个税。

　　3.房地产企业普遍存在向个人拆借资金的情况，是否向个人支付了利息，支付利息时是否按规定进行了代扣代缴。

　　4.将开发产品以低价转让给职工，与市场价的差额其实质是发放给职工的薪酬，应并入工薪所得代扣代缴个人所得税。