物流地产平台企业上市重点财务问题关注

　　近年来，从电商突飞猛进，到新零售快速连锁化发展，促进了物流地产市场需求的稳健增长。市场对配送中心、分拨中心等需求快速上升，而优质仓储设施匮乏，现代化高标物流园区供不应求，租金持续上升。

　　根据仲量联行报告，美国及日本等成熟市场的人均物流地产面积约四平方米，澳大利亚及新加坡的人均物流地产面积约一至二平方米，而韩国、中国及印度的人均物流地产面积不足一平方米。

　　以中国为例，至2020年，电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5,600万至6,600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，市场将维持供小于求的状态，产业增量空间巨大。

　　同时，物流地产的收益率明显高于其他商业类地产，并且收益稳定，吸引了多方投资者参与其中，来自房地产、电商、物流、金融等行业的公司大举进入物流地产市场，而在资本力量的助推下，物流地产行业发展日益蓬勃。

　　物流地产平台企业大多以资管＋地产的模式运营，属于重资产企业，对资金需求较大，行业准入门槛较高。物流地产平台企业借力资本市场扩张发展，通常会选择港股上市，主要考虑港股上市的审核时间相对较短，海外架构也更便于税务筹划和业务拓展。

　　物流地产平台寻求境外上市后，得以利用资本市场优势，搭建多元化的融资平台，通过发行债券、发行房地产信托投资基金（REITs）、建立合营企业、联营企业、基金平台等方式，吸引更多投资者的加入。安永为物流地产平台上市提供全面服务支持，不但为物流地产商提供优质审计服务，更为投资者、租户乃至电商平台输出信用和保障，为整个物流地产生态系统带来价值。

　　物流地产平台企业上市准备阶段，应当重点关注如下方面对财务数据的影响，尽早梳理并据此对企业利润进行测算，以保证其符合上市的财务指标及披露要求，减少对上市时间表的影响。

　　物流地产平台企业的收入业务模式及其会计处理

　　物流地产平台以物流平台提供商的身份，物色、设计、建设、租赁及管理投资组合资产，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。物流地产平台企业的收入一般可以分为发展，投资和管理三种业务模式。

　　发展业务主要是仓储物业建设收入，自有、联营和所管理的基金合伙企业下的在开发中仓储物业的公允价值增加；

　　投资业务主要是自有仓储物业的租金收入，自有、联营和所管理的基金合伙企业下的完工仓储物业的公允价值增加以及其他投资收入；

　　管理业务主要是收取联营企业和所管理的基金合伙企业的仓储物业的各类管理费。三种收入业务模式因其性质不一，故适用不同的会计处理方式，涉及建造合同收入、租金收入和管理费收入等。在新收入准则下，需要分别披露不同类型收入的确认模式，区分在特定时点确认和一段时间内确认的收入、履约责任等。

　　公允价值的分析和讨论

　　物流地产平台企业一般都采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动损益往往是利润表中较为重大的科目。企业通常会聘请专业的第三方评估机构对其持有及管理的仓储物业进行评估，而评估所采用的重要参数都需要在财务报告中进行披露，包括折现率、增长率等。这些参数的合理性和可比性也是投资者或者其他报表使用者评价企业记录的公允价值变动合理性的重要参考。

　　搭建合资平台和结构化主体的会计处理

　　物流地产平台为了更快获取资金，会与保险，银行，基金等金融机构搭建合资平台，物流地产平台企业将开发成熟的仓储物业投入合资企业并担当管理人角色，金融机构则投入资金以获取较高及稳定的回报。物流地产平台企业一般在合资平台中的持股比例较低，在新金融工具准则下，这种合资平台对于物流地产平台来说大部分属于以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产，而物流地产平台主动收购一些公开市场上的房地产信托投资基金（REITs）也可以根据新金融工具准则的相关要求将其划分为以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产。但是这些投资亦可能形成拥有重大非控股权益的附属公司而需要在财务报告中单独披露这些被投资公司的主要财务数据。

　　商誉减值考虑和披露

　　物流地产平台企业往往为了快速抢占新的业务区域，直接采用收购的方式获取当地的物流地产商及其仓储物业，而收购所形成的商誉及其减值风险是监管机构日益关注的领域。对商誉及其减值准备所涉及的折现率、增长率等重要指标均需要详细的披露于招股书中，监管机构对于诸如敏感性分析等亦有额外披露要求。物流地产平台企业应当特别关注商誉的情况对财务报表的影响并提前考虑上述披露要求。

　　近年来，一带一路、上海自贸区、前海新区、大湾区以及京津冀一体化等重要战略规划相继推出，物流在其中扮演了至关重要的角色，国家先后出台了一系列支持物流业发展的政策，营造了利好的市场环境。同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，仓库网点逐步向二三线城市延伸。在这种情况下，借助资本助力，物流地产平台企业在行业深层次、多维度整合时期抢占市场份额或许是成为行业领头羊的趋势。