浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点

　　（七）代收代垫款项，入帐不上税，或者干脆不入帐。

　　（八）在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。如有些企业不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

　　（九）有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。

　　（十）部分开发商将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

　　（十一）提供虚假或不完整的销售面积。如有些房地产商将与商品房一起销售的门面房（店面房、营业用房、商铺）、地下车库等不并入销售面积。

　　（十二）利用关联企业的业务往来避缴税款。如：关联企业之间转移资金、集团内部购房实行优惠价交易等。

　　（十三）有挂靠关系的房地产企业之间收取的代扣缴税费不按规定时间申报。

　　（十四）企业合作建房不按规定申报纳税。如房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

　　（十五）“拆一还一”回迁户的回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。目前房地产公司对偿还面积与拆迁面积相等的部分绝大部分不申报纳税，对收取的房屋差价款、超安费等有的直接冲减开发成本，有的长期挂往来科目不申报纳税。

　　（十六）将自行开发的房产分给投资方部分不按规定申报缴纳税费。

　　（十七）以房产抵偿劳务款、工程款、材料款、银行及私人借款等不作收入申报纳税。
　　如：（1）房地产开发公司把部分商品房的销（预）售权委托给建安施工企业，收了房款直接抵付所欠的建筑材料款，相互不作账务处理，使开发、施工双方都达到偷逃税目的，这种偷逃税手段，主要是房地产公司利用主管税务机关对其开发项目资料掌握不完整和有关部门办理房屋产权证明不需要发票的漏洞。

　　（2）部分房地产公司将商品房直接抵顶工程施工欠款、土地征用费等开发费用，在账务处理上，使“应付账款一X X单位”与“开发成本”科目对冲。

　　（3）以转移债务的形式取得收益

　　（十八）房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。如：以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

　　（十九）“以房换地，以地换房”，从中偷逃税。以地换房，以房换地是当前房地产开发过程中出现较多的一种交易方式，它不同于款物交易，它属于直接以物易物，以权利换权利，一般情况下不补差价，不存在现款问题。双方往往在实际占有和使用后，暂不办理权属变更手续，逃避税收的监控。

　　（二十）整体转让“楼花”不做收入，偷逃税款。如：一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼盘的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷逃税的目的。

　　（二十一）将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不结转营业收入。

　　（二十二）将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费、电力增容费等不按价外费用申报纳税。

　　（二十三）补贴收入不入帐。如房地产企业上交的一些规费，有些地方政府一般会有返还，这部分收入在其实际收到时，都不并入收入申报纳税。

　　（二十四）取得政府返还的土地出让金不入账。房地产企业取得政府返还的土地出让金后不按规定入账冲减土地成本。