浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点

　　（二十五）钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

　　三、抓住主要矛盾，突出检查重点
　　首先收集纳税人的基本信息，了解纳税人的机构组成，资本构成，是否有关联机构、分支机构，是否有挂靠机构或挂靠项目，有几个开发项目，是否有银行借款，与建筑商或销售商的关系及交易；收集开发项目的基本信息，了解开发项目名称、投资额、资金来源、开发商品类型，有无其他应税建筑物或其他商品，以及开工、竣工、销售时间，销售方式；了解征用与实际利用土地面积、未开发面积、建筑面积（套）、已（未）销售面积（套）、销售平均价格、平均成本、平均利润；了解预收账款情况，是否预售。其次，审查销售平面图，索取销售平面图，通过约谈，审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。第三，要求纳税人提供完整的纳税资料，如：账本、报表和发票，以及项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，向政府机关交纳的各种税费等资料。第四，审查账务资料，重点从以下方面入手把关：

　　（一）把好收入关
　　1、到企业的售楼一线部门直接了解楼盘的销售状况、掌握未卖出的楼房状况，同时要结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，与企业“销售收入”和“预收帐款”明细账进行比对。

　　2、根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的账面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。

　　3、对企业采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　4、根据检查工程项目的开发、销售情况（房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注）设计制作房源表，通过数据核查、比对找出突破口，以房源控税源。

　　（二）扼住成本费用关
　　1、是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。

　　2、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

　　3、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

　　4、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。

　　5、逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。

　　（三）关注现金。由于房地产企业本身资金比较集中，一方面它的收入、支出资金量较大，另一方面它的资金性质比较复杂，特别是戴上面具的资金往来。检查中要特别注意“现金”和“银行存款”科目，关注大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。如果是真实的，要结合债务债权方的性质，核查相关借款费用是否正确处理。