浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点

　　房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性，它的生产周期长、投资数额大、具有往来对象多、市场风险不确定等特点。其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体，以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。

　　一、房产商偷税原因分析：
　　（一）行业特点客观上为企业偷逃税提供了便利。
　　房地产行业开发周期长，成本费用支出项目多，部分企业还存在法人、财务人员变动频繁，容易造成编制的预算、签订的合同变更；各级项目审批部门的批文及资料保管不善，形成资料缺失等，这些都给检查带来一定的困难。

　　（二）税务部门对房地产开发企业的征管水平较低。

　　（三）部门之间协调不够通畅。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，而此前，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。目前国地税之间、以及与城建、房管、银行等的信息交流不畅。

　　（四）中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃。

　　（五）税种设置不合理，造成可趁之机。在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费项目更多，各个地方也参差不齐，有的地方多达80—150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，政府无法参与增值价值的再分配。

　　（六）稽查力度不足，难有威慑作用。目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面做好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用，使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补缴，没什么麻烦。

　　二、房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段：
　　（一）化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。

　　（二）收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部分发票存根，逃避追查。如个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

　　（三）不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。

　　（四）不合理定价，减少收入。房地产开发企业出于各种目的、理由，采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入，影响税收。

　　（五）变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。

　　（六）其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，税收征管、检查容易忽视，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。