农户承包地租赁收入是否纳税

在增值税上，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。另据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)第四条规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。因此，农户将土地租赁给农业生产者，并且是用于农业生产，免征增值税;用于非农业生产，应当按照不动产租赁缴纳增值税，征收率为5%。

应当注意：农村土地使用权出租不能违反《土地管理法》第63条的规定，即第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

在个人所得税上，根据《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第九号)第二条规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税……(七)财产租赁所得。二、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国令第707号)第六条规定，个人所得税法规定的各项个人所得的范围……(七)财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。《财政部 国家税务总局关于农村税费改革试点地区有关个人所得税问题的通知》(财税〔2004〕30号)第一条规定，农村税费改革试点期间，取消农业特产税、减征或免征农业税后，对个人或个体户从事种植业、养殖业、饲养业、捕捞业，且经营项目属于农业税(包括农业特产税)、牧业税征税范围的，其取得的四业所得暂不征收个人所得税。因此，农民出租土地使用权取得收入不适用财税〔2004〕30号政策。农民转租承包土地，应按照财产租赁所得依法缴纳个人所得税。

在印花税上，《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;2.产权转移书据;3.营业账簿;4.权利、许可证照;5.经财政部确定征税的其他凭证。“财产租赁合同”包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。不包括土地租赁转让。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》(财税字〔1988〕第225号)第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。根据上述规定，土地租赁合同不属于印花税税目税率表中的征收范围。因此，出租土地的合同不需要缴纳印花税。
 

2016年11月的解析——

把地出租给农业企业应免增值税

营改增前，农村、农场将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产免营业税，营改增后，是否免增值税呢？根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税。那么将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产是否免增值税，值得一番推敲。

《财政部、国家税务总局关于对若干项目免征营业税的通知》（财税字〔1994〕第2号）规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征营业税。财税〔2016〕36号文件相关规定，其实是对财税字〔1994〕第2号文件有关营业税优惠政策的延续。

将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产的税收问题，在营改增前，《国家税务总局关于农业土地出租征税问题的批复》（国税函〔1998〕82号）规定，海南省财政税务厅……你省一些农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字〔1994〕第2号文件的规定免征营业税。

同时，《广东省地方税务局关于将土地出租给农业生产者用于农业生产免征营业税的通知》（粤地税函〔2003〕305号）第一条规定，将土地承包（出租）给农业生产者用于农业生产，收取的承包金（租金）免征营业税。

什么是农业生产者呢？《增值税暂行条例实施细则》第三十五条规定，农业指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

综上所述，营改增后，笔者认为将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产应免征增值税。如果将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产免营业税，而营改增后该政策未延续，造成农业生产企业租赁土地使用权成本上升，利润下降，直接影响工业反哺农业的积极性。建议国家税务总局尽快出台相关文件，明确将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产免征增值税，继续支持“三农”发展。

营改增后，租入的土地使用权如何进行会计处理呢？

租入方由于不是转让土地使用权，显然不应计入“无形资产”科目，而应根据租期的长短，通过“长期待摊费用”或“待摊费用”科目核算。并根据租入的土地使用权用途不同，借记“制造费用”或“管理费用”科目等。

支付租金时，应借记“待摊费用”或“长期待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目，因出租方免征增值税，不得抵扣进项税额。摊销时，根据用途不同，借记“制造费用”或“管理费用”等科目，贷记“待摊费用”或“长期待摊费用”等科目。

来源：中国税务报  作者：李晓波 宋新伟  作者单位：山东省昌邑市国税局