房产税替代“土地财政”是个较长的过程

房产价值的评估方式至关重要
南都：近年来“土地财政”，即政府征收土地，平整后出售获得财政收入的模式引发很大争议。从趋势上看，房产税将成为地方税的主体税种，它能够代替“土地财政”的模式，缓和政府与民众在征地上的矛盾争执吗？

李炜光：土地财政是中国在一个特殊的发展阶段摸索出来的一套城市化模式，对它的评价也应该客观。在上世纪90年代初期实行分税制改革后，税收的大头被中央上收，地方财政出现亏空，压力很大，就出现了征收平整再拍卖土地，以支付公共服务的开支和进行基础设施建设，后来是成立城投公司，以储备的土地做抵押，滚动开发。土地财政的收入在很多地方占到当地政府收入的50%以上，成为财政收入的主要来源。这套模式搞了将近20年了，对民众居住条件的改善，城市基础设施发展和改善，作用很大。土地财政的模式在某些程度上很像英国工业化时期的“圈地运动”。

但这个模式的运行也付出了很大的代价，不单单是近年来政府拆迁补偿的成本快速增长，在这个过程中发生的拆迁自焚等恶性案件，使得政府的形象和公信力也在下降。现在看，这套模式越来越走不下去了，地方政府必须要找到另外的收入来源，形成新的地方税制体系来替代土地财政。房产税恰好是一个重要的补充。我同意你说的，从趋势上看，房产税会替代土地财政，但这将是一个较长的过程，短期内完成替代还不现实。

南都：从人大发言人傅莹回答记者的提问看，房产税法的立法工作已经纳入到全国人大的立法程序中，但既然未来房产税是要作为地方政府的主体税种，立法工作或具体的征收条款的制定、税率的确定等，是否由地方人大根据各地不同的情况制定更合适？

李炜光：房产税是一个新的税种，立法权在全国人大，而不在政府部门，这是一种基本的法治思维。因为房产税涉及到千家万户，立法的过程也一定要公开透明，认真听取和吸收民众的意见。由全国人大制定的房产税法要对该法的基本原则、税率征收的范围、征收的办法、指定的使用用途等，做出一个基本的规定，为地方的房产税的征收提供一个指导性的法条。这是房产税立法的“顶层设计”。但具体的实施细则，比如具体税率的约定，评估的方法方式和税收的使用方向等，这些权力可以交给各地的地方人大，因地制宜来制定。

南都：在房产税立法中，除了具体税率的制定外，房屋价值的评估也至关重要，它决定了交税的总额。如何评估？是由税务部门还是由政府主管部门来评估？可否引入第三方评估机制来进行？

李炜光：房产价值的评估方式的确至关重要，这个问题应该在全国人大的这次立法中确定。由谁来评估，采用的评估方式是什么，若房主对评估有异议，有无一个申诉的渠道，这些问题都很专业，也很重要。

房产税一般是按照从价征收的原则进行，而决定房产的价格一般是由位置和建筑面积决定的。而在具体税率的制定上，比如是采用累进税率还是定额税率，如何分档，对低收入或失业者的减免等，都需要进一步研究论证。

房屋价值的评估由负责征收的税务部门进行不合适，应该有第三方的评估机构。在美国，一般评估结果公布后，要留下几个月的时间供房主申诉，若有异议，是有独立于评估机构和征税部门的第三方来进行裁决的，且建立了回避机制和保证金制度等。中国的第三方的评估机制发展还未形成，还需要多年的市场培养过程才会出现。

以不增加纳税人整体税负为前提
南都：房产税是一种新增的税种，若其他税费不调整，显然会加重纳税人的负担。增税容易降税难。房产税的增收可否纳入整体税种改革的综合考量。并借此机会清理与房地产有关的几十种税费，比如房屋买卖中，增值部分的税费是否应该废除？

李炜光：这个是必须的。房产税的征收必须以不增加纳税人的整体税负为前提。尽管统计口径有差异，但中国纳税人的整体税负是偏高的。既然增加了新税，那就必须减旧税，而且应该是减税在前，新税开征在后。这应该是一个必须坚守的原则。至于减哪些税，我觉得应该与正在进行的逐步扩张直接税、缩减流转税比重的改革结合起来，通盘考虑，比如调低增值税税率和企业所得税税率等。我国的流转税税率还是过高，税制设计也不尽合理，就是增值税，也是对投资有所不利的税种，相当于在投资者面前立了一个门槛，应该有所调整。

现行的房产税费制度存在诸多问题，表现就是内外税种不统一，收费项目过多过滥，存在重复征收等问题。应当借这次立法的契机，对现有的房产税费进行一次彻底的清理，该废除的废除，该合并的合并，该调低的调低，不仅减轻税负，也降低征收成本。“明租，正税，清费”是改革的方向。房产交易环节的税该征还是要征，但其他方面的收费都应该免掉了。

南都：为防止房产税征收后被滥用，可否也应该像一些国家一样，制定专门的公共服务用途？

李炜光：我认为应该。征收房产税应该遵循“纳税收益”原则，要降低纳税人对缴税的抵触，不仅仅是加强宣传的问题，更重要的是让纳税人体会到自己是如何从纳税过程中受益的。将房产税指定用于公共道路建设、环境绿化，公立教育，治安防火等这些与纳税人生活直接相关的领域，避免征收上来的房产税被随意用在其他用途上。不仅如此，未来房产税收的使用，应与当前正在实践的财政信息公开和预算透明的制度改革相结合，使得纳税人和媒体都能及时监督和控制房产税的征收和支出的方向，并对其支出效益作出评价。