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最近，阿莲听不少朋友说，房地产企业向业主收取的天然气、暖气初装费，属于代收代付费用，不用纳税。
这一说法的政策依据，是财税【2003】16号文件第十九条“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”
并且认为，如果房地产公司将“两气”初装费的收取和支付都交给物业公司，由物业公司向天然气公司和热力供应公司缴纳初装费，再由物业公司向业主收取“两气”的初装费。就可以按照财税【2003】16号文件的规定，实行差额征税。由于收取数和缴纳数相等，所以就不用纳税了。
莲税观：这种理解是错误的。
一、财税【2003】16号文件中，明确物业公司代收代付的是水、电、燃气，而不是初装费。
二、营业税和增值税上关于“代收代付费用“的规定是这样的：
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：
（一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；
（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：
1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；
2.纳税人将该项发票转交给购买方的。
（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。
并且，“两气”初装费的发票，并不是由燃气公司或者热力公司直接向业主收取，也不是由燃气公司或者热力公司直接开票给业主，所以，不论是房地产公司或是物业公司，都不构成代收代付。
所以，按照以上营业税和增值税上关于代收代付费用的规定解释，以及业务实质，都表明物业公司向业主收取的“两气”初装费，并不符合代收代付性质。
三、营改增后，关于初装费的征税问题，河南省国家税务局《营改增问题快速处理机制专期十七》中已经进行了明确。
问题五：房地产企业先行支付给燃气公司的燃气初装费政策适用问题。房产销售前，房地产企业先行支付燃气公司燃气初装费，然后燃气公司进行初装并开票给房地产公司。房地产企业在房屋销售时再向住户收取。如何对收取的这部分初装费征税？
答复：应根据房地产公司和客户的住房销售合同判断，如果住房销售合同里包含初装费的，按照房款一并计算税款；如果初装费为单独计算收取的，房地产公司按照建筑安装服务缴税。
莲税观：所以说，“两气“初装费不管是由房地产开发公司收取，还是由物业公司收取，应纳的营业税或者是增值税，都是不能避免的。
至于企业所得税，由于收取金额和支付金额一致，不产生利润，也就不会征收企业所得税了。 |
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