榕公积业[2012]11号 福州市住房公积金管理中心关于利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务实施细则

福州市住房公积金管理中心关于利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务实施细则

榕公积业[2012]11号        2012-10-16

　　第一章 总则

　　第一条 为规范住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务，保障住房公积金资金安全，根据《利用住房公积金支持保障性住房建设试点贷款管理办法》(建金[2010]101号)、《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》(以下简称业务规范)等规定，制定本实施细则。

　　第二条 本细则的保障性住房建设项目贷款是指福州住房公积金管理中心(以下简称中心)委托银行发放的利用住房公积金支持保障性住房建设的项目贷款。

　　第三条 保障性住房建设项目是指经住房和城乡建设部、财政部等六部委批准，利用住房公积金贷款支持的保障性住房建设项目，包括经济适用住房、列入城市保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和政府投资的公共租赁住房。

　　第四条 利用住房公积金发放经济适用住房和列入城市保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过3年;发放政府投资的公共租赁住房贷款，贷款期限最长不超过5年。贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动相应调整。

　　第五条 住房公积金支持保障性住房建设项目贷款实行市政府审批、福州住房公积金管理委员会审议、市财政局审核、中心运作、受委托银行办理相关业务的原则。

　　第六条 项目贷款的受托银行由福州住房公积金管理委员会审议确定。借贷三方(中心、受托银行、借款人)按照业务规范要求签订相关协议和合同，并按照协议和合同约定履行各自职责和承担各自义务。

　　第七条 中心成立住房公积金支持保障性住房建设项目贷款评审小组，负责对项目贷款进行评审。抽调人员具体负责项目贷款的管理和操作，其职责是：

　　(一)负责组织制定保障房项目贷款年度使用计划和计划执行情况报告;

　　(二)负责保障性住房项目贷款管理工作，受理项目贷款申请，对借款人、建设项目进行审查，并向住房公积金项目贷款评审小组提供建设项目评审和抵押评审建议;

　　(三)负责拟定项目贷款实施细则及相关合同文本;

　　(四)负责审核借款人的资金支付申请，向受委托银行发送资金拨付通知，对建设项目资金实施全程封闭管理;

　　(五)负责贷款贷后检查和贷款回收，逾期贷款催收，贷款风险防范、不良贷款处置工作;

　　(六)负责与保障性住房建设等有关单位的协调工作;

　　(七)负责住房公积金项目贷款利率的调整和实施工作;

　　(八)负责项目贷款上报信息工作;

　　(九)负责项目贷款档案资料的收集、整理、保管等工作。

　　第八条 中心对项目贷款实行审贷分离制度，将项目贷款办理过程中的调查、审查、审批等环节的工作职责进行分解，由中心项目贷款评审小组、公积金管委会、市财政局、市政府逐级审核报批，对项目贷款的审查各职能部门均有一票否决权。

　　第二章 项目贷款的受理、评审与审批

　　第九条 中心应将项目贷款年度计划纳入年度住房公积金归集和使用计划，经中心项目贷款评审委员会审议通过后，报福州住房公积金管理委员会审议确定。项目贷款年度计划批准后由项目贷款业务登记员录入业务运行平台、运行监管系统。

　　第十条 中心和受托银行按照业务规范规定的项目标准筛选项目和进行前期考查，符合条件的由借款人向中心提出申请，中心委托银行进行项目调查、收集评估相关资料，进行项目评审。借款人须提交《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款申请表》(见业务规范附录M)和下列资料：

　　(一) 借款人资料

　　1、借款人为房地产开发企业的，提供企业法人营业执照;借款人为政府非营利性专门机构的，提供相关营业执照或事业单位法人证书;

　　2、技术监督部门年检合格的组织机构代码证;

　　3、国(地)税部门年检合格的税务登记证;

　　4、公司章程(房地产开发企业提供);

　　5、验资报告(房地产开发企业提供);

　　6、中国人民银行颁发并年审合格的贷款卡(证);

　　7、房地产开发企业资质证书(房地产开发企业提供);

　　8、基本户开户许可证;

　　9、法定代表人身份证件;

　　10、法定代表人身份证明书及签字或印鉴样本;

　　11、借款人为房地产开发企业的，提供公司章程规定的有权机构出具的同意申请项目贷款的决议;借款人为政府非营利性专门机构的，提供借款人上级主管部门出具的同意申请项目贷款的证明;

　　12、借款人近三年经审计的财务报表、最近一期的财务月报表;成立不足三年的，提供自成立以来的上述财务报表。

　　(二)建设项目资料

　　1、项目立项批复文件(附可行性研究报告);

　　2、中标通知书(仅房地产开发企业提供);

　　3、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门出具的相关许可承诺;

　　4、项目资本金证明。

　　(三)抵押物资料

　　1、抵押物权属证明：以土地使用权作为抵押物的，应提供《国有土地使用证》;以在建工程作为抵押物的，应提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》;以房产作为抵押物的，应提供《房地产权证》;

　　2、抵押人为房地产开发企业的，需提供公司章程规定的有权机构出具的同意抵押的决议;抵押人为政府非营利性专门机构的，提供上级主管部门出具的同意抵押的证明;

　　3、中心和受委托银行认可的，具有相应资质的房地产评估机构出具的抵押物评估报告。

　　(四)公积金中心要求提供的其他资料。

　　第十一条 借款人和建设项目受理条件

　　(一)申请资料真实、完整、有效;

　　(二)借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况和信用良好，无不良记录，核心管理人员素质较高;

　　(三)经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款的借款人，应当是政府非营利性的专门机构或通过招投标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房建设贷款的借款人，应当是政府非营利性的专门机构;

　　(四)借款人为房地产开发企业的，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%;

　　(五)建设项目已列入保障性住房建设规划或福州市保障性住房年度建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》或有权部门已出具许可承诺;

　　(六)城市棚户区改造安置用房建设项目，抵押物和拆迁补偿资金已经落实;

　　(七)市政府已明确项目贷款还款来源，并以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，建设项目贷款抵押率不高于80%;

　　(八)建设项目选址合理，配套齐全，居民生活条件便利，建设标准、供应对象符合政策规定，规划设计符合法律、法规和节能省地环保的标准，项目设计、施工、监理单位资质符合要求;

　　(九)有关法律、法规和政策规定的其他条件。

　　第十二条 项目贷款由符合条件的借款人提出申请，按照第十条中的申请资料一式两份，送受托银行初审，初审包括对项目的材料的完整性、合规性和准确性进行审查，不符合材料规范的，应要求申请人补齐材料和重新提供有关材料，初审通过后报送一份至中心项目贷款管理处复核。

　　第十三条 中心项目贷款管理处确定项目业务经办、财务经办人员各一名，负责项目贷款工作过程中的相应业务及财务管理，确定业务登记员、审核员各一名负责建设部业务运行平台、运行监管系统的录入及审核工作。

　　项目贷款管理处对受托银行提交的项目评审报告和抵押评审报告出具综合评价意见，报中心住房公积金支持保障性住房建设项目贷款评审小组。

　　第十四条 中心住房公积金支持保障性住房建设项目贷款评审小组召开项目评审会对项目贷款进行评审。项目评审会议须有三分之二以上成员参加方为有效。参会评委半数以上不同意认为项目贷款存在较大风险的，应拒绝借款人的贷款申请;半数以上同意的但未超过参会评委三分之二的，对有关事项完善后可再开会审议;参会评委三分之二以上通过的，经评审小组组长签字后将项目评审报告和抵押物评审报告书面征求市财政局意见。项目贷款评审内容包括：

　　(一)借款人评审

　　借款人应产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务和信用状况良好，无不良记录，企业核心管理人员素质较高。

　　(二)建设项目评审

　　1、选址合理，配套齐全，居民生活条件便利，项目设计、施工、监理单位资质符合要求。对于城市棚户区改造安置用房建设项目，拆迁补偿资金足额落实;

　　2、项目投资构成清晰，估算合理;

　　3、对于经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房，项目销售收入足额偿还贷款本息;对于政府投资的公共租赁住房，已落实政府还款责任;

　　4、借款人为房地产开发企业的，项目资本金不低于项目总投资的20%;

　　5、建设项目符合各项政策法规要求，项目风险可控。

　　(三)抵押物评审

　　1、抵押物没有法律纠纷，产权清晰，未做重复抵押;

　　2、抵押物评估价值合理，房地产开发企业作为借款人的，建设项目贷款抵押率不高于80%。

　　第十五条 中心将建设项目评审报告和项目贷款抵押物评审报告书面征求市财政部门同意后，提交福州住房公积金管理委员会审议。福州住房公积金管理委员会审议的内容：

　　(一)利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款规模，是否已纳入年度住房公积金归集使用财务收支计划，是否超规模、超计划发放项目贷款;

　　(二)中心是否严格按照规定，将项目贷款范围限定在经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设，严禁用于商品住房开发和城市基础设施建设;

　　(三)中心利用住房公积金发放的项目贷款是否符合国家有关政策规定的条件，是否对项目贷款进行了严格评审，经济适用住房和安置用房项目是否足额抵押了土地使用权、在建项目或房产;

　　(四)公共租赁住房投资是否纳入财政预算;

　　(五)其他事项。

　　第十六条 管委会审议通过的，报市政府审批。中心项目贷款管理处根据审批意见登录业务运行平台、运行监管系统登记项目贷款批准信息。

　　第三章 贷款签约、资金划拨与贷款发放

　　第十七条 经审批同意发放的项目贷款，中心应与受托银行、借款人充分协商，确定有关合同、协议的条件。

　　中心在受托银行开立委托贷款账户，受托银行开立代收委托贷款账户，银行为借款人开立资金监管账户，并将资金监管账户情况书面告知中心。

　　第十八条 经中心法律顾问审查后，中心与受托银行、借款人签订借款合同和资金封闭管理协议。

　　第十九条 受托银行与借款人签订项目贷款抵押合同。中心、受托银行与借款人按照抵押合同约定到抵押登记机关办理抵押登记手续。

　　第二十条 项目贷款管理处根据与受托银行、借款人签订的《借款合同》、《抵押合同》和《资金封闭管理协议》，登录建设部业务运行平台，审查放款条件通过并接到放款指令后，填写《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款放款通知》(见业务规范附录L)，加盖中心印章传递至中心计财处及受托银行，并通过业务运行平台、运行监管系统向受托银行下达资金划拨指令。

　　受托银行应根据资金划拨指令、《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款放款通知》，办理贷款发放手续，将贷款资金从代收委托贷款账户划拨至借款人资金监管账户，并将贷款发放信息反馈业务运行平台、运行监管系统，同时将借据等相关会计凭证资料送达中心。

　　第二十一条 中心应对贷款项目全部流入资金进行全程封闭管理，并委托银行对全部流入资金进行全程封闭管理，逐笔将资金流入情况向中心报告。流入资金包括：

　　(一) 项目资本金;

　　(二)住房公积金项目贷款资金;

　　(三)经济适用住房项目、城市棚户区改造项目安置用房项目全部销售(预售)收入，包括首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等;

　　(四)经同级财政部门批准并通过预算拨付，用于按《借款合同》约定还款计划还款的公共租赁住房租金收入及其他预算资金;

　　(五)用于项目建设和偿还贷款的其它资金。

　　第二十二条 借款人支用资金监管账户内资金用于项目建设的，应提供《住房公积金支持保障性住房建设项目资金支付申请表》(见业务规范附录G)、用款证明资料和监理单位确认的工程进度证明，向经办银行提出申请，经办银行审核后提出支用建议送中心审批。经办银行审核的内容包括：

　　(一)审查用款证明资料的完整性、真实性、有效性;

　　(二)根据监理单位确认的工程进度证明，到项目施工现场确认资金支用与工程实际进度相符合。

　　第二十三条 支用审批通过的，登录业务运行平台、运行监管系统，登记交易对手账户信息及资金支用申请信息，填写《住房公积金支持保障性住房建设项目资金拨付通知》(见业务规范附录H)，由项目管理处负责人审核后签字，报中心领导审批，并加盖中心印章传递至受托银行。

　　项目贷款处业务登记员、审核员通过业务运行平台、运行监管系统将资金拨付信息发送受托银行。

　　第二十四条 受托银行依据资金拨付信息、《住房公积金项目贷款资金拨付通知》、《住房公积金项目贷款资金支用申请表》、用款证明资料和监理单位确认的工程进度证明办理资金拨付手续，并将资金拨付信息反馈业务运行平台、运行监管系统，同时将资金拨付凭证资料复印件送中心项目贷款管理处。

　　第四章 贷后管理

　　第二十五条 贷款发放后，中心项目贷款经办人员应及时登记业务台账，掌握项目工程进展情况、销售情况、监管账户资金进出等情况，要求借款人按照合同约定的期限和方式归还贷款本金和利息。受托银行要及时进行还款提示和计收利息，贷款结清时，利随本清。

　　第二十六条 受托银行要按照委托协议和借款合同约定进行定期和不定期的贷后检查并向中心提供贷后检查评价建议。借款合同到期后，借款人未能足额偿还贷款资金的，要及时发送贷款催收通知书，直至通过法律诉讼追收贷款。

　　第二十七条 在项目贷款合同执行期间，如遇国家利率调整时，受托银行应将贷款利率调整情况及时通知中心及借款人。

　　第二十八条 中心应建立抵押物管理台账，详细登记抵押物变动情况，并定期检查核实，做到账账相符、账实相符。

　　中心应严格控制抵押物解押，确保抵押物足额、有效。

　　第二十九条 抵押人需解押抵押物的，应向中心提交《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款抵押物解押申请表》(见业务规范附录N)，中心应审查以下内容：

　　(一)借款人已按项目贷款借款合同的约定，办理了还款手续;

　　(二)注销抵押登记后，借款人为房地产开发企业的，项目贷款抵押率不高于80%。

　　符合条件的，中心向受托银行发出《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款同意抵押物解押通知》(见业务规范附录P)，受托银行和抵押人办理注销抵押登记手续。

　　第三十条 贷款本息全部结清的，受托银行向中心和借款人出具项目贷款本息结清证明。中心确认后，向受托银行发出《住房公积金支持保障性住房建设项目解除资金监管通知》(见业务规范附录K)，由受托银行解除对资金监管账户的监督。

　　第五章 档案管理和统计分析

　　第三十一条 中心应建立项目贷款档案管理制度，将项目贷款过程中的委托协议、借款合同、资金封闭协议等资料专门归档，确保项目贷款档案安全、完整和有效利用。

　　第三十二条 中心应对项目贷款情况进行统计分析，主要包括：贷款情况统计、还款情况统计、支付情况统计、建设情况统计、租售情况统计。

　　第六章 附则

　　第三十三条 本操作细则自发布之日起施行，执行期间如遇国家有关部委对项目贷款业务规范中的条款进行解释或调整的，按新规定执行。

福州市住房公积金管理中心

二〇一二年十月十六日