房地产开发产品房预售,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段,但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性,笔者将其单独作为一个阶段来分析。 为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间,随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务,保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平,税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。 2、计税依据 价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费: 因此,房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用,均应该按照规定缴纳营业税,自觉履行营业税纳税义务,否则存在涉税风险。 但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的,是不需要缴纳营业税的,否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。 3、视同销售 4、纳税义务时间 (二)土地增值税 由于房地产企业开发经营的行业特点,商品房都是按照项目一次性开发,分期分批进行销售,在同一期商品房全部或基本实现销售前,由于许多工程未进行结算,要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土地增值税是有一定难度的,只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进行预征,待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算,才能该项目应缴的土地增值税准确无误,因此,采取了预缴制度。 预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先,没有按照规定申报缴纳预缴税款,不认定为偷税行为。其次,税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时,应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款,税务部门可以根据《税收征管法》第六十八条规定处理:纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款,经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外,可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。 各地对土地增值税的预缴税率存在差异,一般来说,普通标准住宅按照预售收入的1.5%,除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%,其他房地产项目为4.5%。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)要求各地提高预征率,该文规定, 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定,提高了土地增值税预征率。 (三)企业所得税 因此,房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为收入,负有企业所得税纳税义务。 (2)预收收入应纳税所得额的计算方法 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (3)预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理 2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。“ 新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数;取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,向后结转期限最长不得超过3个纳税年度的限制。 (4)预售收入相关的税金及附加税前扣除问题 2、年度所得税汇算清缴时,可以扣除。 我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念,只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此,在年度企业所得税汇算清缴时,与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。 此外,税金是否属于当期的费用,应该以纳税义务发生时间为依据判断,即:纳税义务时间发生,则属于发生期费用;纳税义务时间尚未发生,则不属于缴纳当期费用(如预缴税款)。营业税中已经讲到,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此,房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款,是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款,不属预缴税款性质,可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加,可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地增值税也可以税前扣除。 例:某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元,该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%,土地增值税的预征比例为2%。 (4)产生时间性差异的处理 (四)印花税 (五)城镇土地使用税 (六)房产税 |
相关阅读
版权声明:
出于传递更多信息之目的,本网除原创、整理之外所转载的内容,其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场,政策法规来源以官方发布为准,政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关!所有转载内容均注明来源和作者,如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网(sfd2008@qq.com)联系,我们将在核实后及时进行相应处理。
最新内容
热点内容