土地使用权出资解决之道

（二）商晓波具备取得增资土地使用权的各项要件。
1、如前所述，商晓波具备受让该土地使用权的主体资格；
2、商晓波已同转让方双凤经济开发区管委会签订土地使用权转让合同，该等合同合法有效；
3、商晓波已按合同约定支付土地使用权转让款；
4、按照土地使用权转让合同的约定，在商晓波按约支付土地款后，转让方即应为其办理土地使用权证；
5、按照土地使用权转让合同的约定，商晓波受让该宗土地后，“在受让土地使用权期限内，可以依法转让、出租、抵押或用于其他合法的经营活动”。

基于上述事实，根据土地使用权出让、转让的有关法律规定，本所律师认为，商晓波已经具备取得该土地使用权的各项要件，其领取该土地使用权证已不存在法律障碍。商晓波未以其本人名义申领土地使用权证而是申请直接将权证办至发行人名下，此做法虽非常规办证程序，但发证机关了简化办证程序，支持企业发展，已同意按此方式办理，故这一颁证环节的省却并不影响商晓波对该土地使用权的取得及处分。

（三）商晓波以土地使用权对发行人进行的增资，系发行人取得该土地使用权的唯一依据。除此之外，无其他原因可以导致发行人取得该土地使用权。
任何一项财产权利的取得，均须有一定的行为依据为前提。发行人对该土地使用权的取得方式属于继受取得而非原始取得，这一点当无异议。而发行人既已取得该土地使用权，就必然会存在一个行为依据的问题。按照有关土地管理的法律法规规定，对于土地使用权这种较为特殊的财产权利，其合法的继受取得方式包括出让、转让（包括出资）、出租、继承、置换、赠与等。无论通过何种方式，都离不开原权利人对其自身权利的处分。原权利人处分其自身权利的法律行为，即是继受权利人取得权利的行为依据，而该行为到底属于何种法律行为，则应当根据当事人的意思表示及其行为的外在表现来认定。

如前所述，相对于发行人而言，该土地使用权的原权利人应为商晓波。而商晓波对该土地使用权的处分方式，无论是意思表示的内容（股东会决议同意其增资）还是行为的外在表现（履行了增资的全部法律程序），均表明其是以该土地使用权对发行人进行增资。这种处分行为，符合相关法律法规的规定，应为有效行为，应能产生有效的法律后果。因此，商晓波的出资行为，应系发行人取得该土地使用权的依据。

根据本所律师对发行人取得该土地使用权整个过程的核查情况，发行人并未同其他权利人之间签订过与该土地使用权有关的任何合同；商晓波与管委会签订的两份土地使用权转让合同，亦从未以任何方式变更由发行人履行；而发行人与商晓波之间，除了本次增资之外，再无通过其他方式转移该土地使用权的任何书面或口头协议以及任何其他安排。因此，除了商晓波的增资行为之外，不可能再有其他原因可以导致发行人取得该土地使用权。

基于上述，本所律师认为，发行人取得该土地使用权的唯一事实依据，只能是商晓波的增资行为。若非商晓波的增资行为，发行人不可能无故取得该土地使用权。

（四）土地使用权证书转移在先的情形符合与增资有关的法律规定，不影响商晓波出资行为的真实性和有效性。
1、当时适用的《公司法》第二十五条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。

2、当时适用的《公司注册资本登记管理暂行规定》（国家工商行政管理局1995年第44号令发布）第十八条规定：“公司增加注册资本，以非货币出资的，股东应当依法办理财产权转移手续后再向公司登记机关申请注册资本变更登记”。根据上述规定，本所律师认为，发行人本次增资过程中，用于出资的土地使用权证书转移在先的情形，符合《公司法》及公司登记管理的相关规定，不影响商晓波出资行为的真实性和有效性。

（五）商晓波的增资行为是原因，土地使用权证书转移是结果，二者之间存在明确的因果关系，不能以权证转移这一结果反过来否定原因行为的效力。
1、基于上述规定，出资资产在增资行为完成之前即已转移至公司名下的情形，应是公司增资过程中的普遍现象，无论是以动产进行增资还是以不动产进行增资均需如此。如前所述，在以货币资金进行增资时，按照规定出资人亦应先将用于出资的货币资金存入公司账户，然后才能履行增资的后续程序。此时同样存在出资资产权属已经先行转移的情形，但增资行为的效力显然不会受此影响。既然如此，在以土地、房产等不动产进行增资时，权证的先行转移也就同样不会对增资行为的有效性构成任何障碍。

2、权利证书的转移，其法律意义在于对物权变动结果的确认，而对造成物权变动后果的基础行为或者原因行为的效力不应产生任何影响。不能因为物权变动的后果已经产生而回过头来否认基础行为或原因行为的效力，否则就会形成悖论。如果在土地使用权买卖交易中，价款尚未支付而权证已经转移，此时显然不能据此一方面认为买卖行为无效，使得买方可以不履行价款给付义务；另一方面又认为物权变动的结果有效而使得买方可以取得物权。同样道理，在以土地使用权进行出资的情况下，也不能因为权证已经先行转移而否定出资行为本身的效力。否则的话，就无法解释上述《公司法》及《公司注册资本登记管理暂行规定》中的规定。

基于上述，本所律师认为，该土地使用权证书的先行转移应系商晓波以该土地使用权对发行人进行增资的后果，商晓波的增资行为是发行人取得该土地使用权的基础原因，发行人系基于商晓波的增资行为而非仅仅依据权利证书的转移而取得该土地使用权。该土地使用权证书的转移在先不影响商晓波本次增资行为的法律效力。

（六）商晓波本次增资行为不存在潜在纠纷和潜在法律风险。

经本所律师核查：
1、2010年10月18日，发行人现有全体股东出具《无异议确认书》，一致确认商晓波本次增资的土地使用权权属不存在争议，土地使用权价值公允合理，各股东对商晓波本次增资行为均无异议。

2、2010年10月18日，商晓波本人出具书面承诺，保证本次增资的土地使用权权属不存在争议，土地使用权价值公允合理，若因本次增资行为而导致公司及其他股东利益受损，将由其本人承担一切法律责任。

3、对发行人本次增资行为，合肥市工商行政管理局于2010年10月19日出具《情况说明》认为：“安徽鸿路钢结构有限公司该次注册资本变更登记中，股东的出资方式、增资的各项程序均符合法律规定，合法有效”。

基于上述确认、承诺和证明，本所律师认为，商晓波以土地使用权对发行人进行增资的出资行为不存在潜在纠纷或潜在法律风险，对发行人本次发行上市不会构成不利影响。

综上所述，本所律师认为：2003年6月商晓波以土地使用权对发行人进行增资的过程，符合《公司法》等相关法律、法规和规章规定，不存在出资不实的情形。发行人本次增资行为合法合规，对发行人的发行申请不构成任何法律障碍。

二、森远股份：土地使用权直接过户给企业股东补足出资
经辽宁省发展和改革委员会《关于核准鞍山森远路桥养护机械制造有限公司公路养护专用车项目的批复》（辽发改发[2004]486号）批准，自然人郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生、夏维民先生和王晓晔女士共同出资成立森远有限，其中，齐广田先生、王晓晔女士为夫妻关系。各出资人认缴的出资额、出资方式及出资比例如下：
 
郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生以位于高新区鞍千路281号的地块的国有土地使用权（以下简称“出资土地使用权”）对森远有限出资，经鞍山金地资产评估事务所有限公司出具鞍金土估字[2004]第055号《土地资产评估报告书》评估确认，出资土地使用权的估价结果为人民币1,289万元。截至2004年10月25日，以土地使用权出资的股东尚未与鞍山森远路桥养护机械制造有限公司办妥土地使用权过户手续，但该等股东与鞍山森远路桥养护机械制造有限公司已承诺按照有关规定在公司成立后六个月内办妥土地使用权过户手续，并报公司登记机关备案。

2006年11月18日，辽宁正和会计师事务所有限公司以2006年10月31日为基准日，对森远有限的财务报表进行了审计，并出具辽正会年检审字[2006]第057号《审计报告》，经辽宁正和会计师事务所有限公司审验，截至2006年10月31日，森远有限的未分配利润为31,246,817.14元。

2006年12月27日，森远有限召开股东会，经审议决定以2006年10月31日为基准日，向郭松森先生分配现金股利438.69万元，向齐广田先生分配现金股利329.10万元，向王恩义先生分配现金股利40.41万元；为规范出资行为，前述分配的现金股利全部直接用于缴纳股东出资；将郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生三名股东的出资中以土地使用权出资的部分变更为以货币出资，并审议通过《公司章程修正案》。

2006年12月30日，辽宁天健会计师事务所有限公司出具辽天会内验字[2006]963号《验资报告》，经审验，截至2006年12月30日，森远有限已收到全体股东以货币资金缴纳的注册资本合计人民币1,289万元。本次出资方式变更完成后，森远有限各股东的出资情况如下：

（一）土地使用权出资的规范
森远有限设立时，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生向高新区管委会申请受让出资土地使用权、支付土地出让金，并以出资土地使用权对森远有限出资。由于鞍山市人民政府以鞍政地字[2004]84号文将土地使用权直接出让给森远有限，因此，出资土地使用权直接登记在森远有限名下，未体现为三名股东以土地使用权出资。郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生在2006年12月森远有限变更出资方式过程中以货币资金及现金股利置换了土地使用权出资。

具体情况如下：
1、森远有限取得出资土地使用权的具体过程
（1）郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生受让出资土地使用权的基本过程
①根据高新区管委会出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》，因高新区内企业美玉公司30,050 平方米土地长期闲置，高新区管委会决定收回该闲置土地并对外出让，用于招商引资。因该地块位置及场地条件较佳，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生为能及时取得该土地作为拟在高新区设立的森远有限的生产经营场所，遂先行以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权。

②经高新区管委会批准，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生于2004年 6 月16日与高新区管委会签订《土地出让协议》，约定三人受让该地块土地使用权，土地出让金为160元/每平米，土地出让金总额为4,808,000元；三人可在该地块上开工建设；地块用途为工业用地，建设内容为厂房、办公楼。

③2004年8月和10月，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生共计向高新区支付土地出让金4,808,000元，资金来源为郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生的个人储蓄。森远有限设立时，出资土地使用权的土地出让金已支付完毕。

根据当时有效的《鞍山高新区国有土地使用权协议出让暂行管理办法》第五条的规定，根据高新区管委会出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》，郭松森、齐广田和王恩义三位自然人申请并受让出资土地使用权的价格、过程均符合鞍山市及高新区国土资源管理的有关规定。

（2）郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生以土地使用权出资并设立森远有限的基本过程
①郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生、王晓晔女士和夏维民先生于2004年10月15日共同签订森远有限《公司章程》，并开始申请办理森远有限设立登记手续。
②评估和验资
鞍山金地资产评估事务所有限公司对出资土地使用权进行了评估并出具鞍金土估字[2004]第055号《土地资产评估报告书》，确定估价单价为429元/平方米，地价金额为1,289万元。根据当时有效的《鞍山高新区关于吸引和扶持高新技术企业入区建设、自主创新的若干指导意见》的规定，“高新区优先支持和扶持先进制造业和新材料两大主导产业。先进制造业主要扶持发展以下项目：3、各类汽车改装和汽车零部件制造”，因郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生受让出资土地使用权是为投资建设专用车生产基地，符合上述规定，受让价格适用《鞍山高新区关于吸引和扶持高新技术企业入区建设、自主创新的若干指导意见》规定的优惠地价政策，即“科研、工业用五十年使用期土地出让金价格，高新区东区最低为每平方米160元人民币，西区最低为每平方米140元人民币”，因此实际土地出让金额与土地评估结果存在差异。

鞍山千惠会计师事务所有限公司对郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生、王晓晔女士和夏维民先生截至2004年10月25日的出资情况进行审验，并于同日出具鞍千惠验字[2004]第134号《验资报告》。

（3）出资土地使用权登记至森远有限名下的基本过程
森远有限成立后，郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生与森远有限开始办理将出资土地使用权登记在森远有限名下的手续。

虽然郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生与高新区管委会签订了《土地出让协议》并交纳了土地出让金，但由于鞍山市人民政府以鞍政地字（2004）84号《关于向鞍山森远路桥养护机械制造有限公司出让国有土地使用权的批复》将出资土地使用权的受让人直接批复为森远有限，因此，在办理出资土地使用权登记过程中，鞍山市规划和国土资源局未将土地使用权登记在郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生名下，而是直接登记在森远有限名下。2004年11月29日，森远有限取得了鞍国用（2004）第600145号《中华人民共和国国有土地使用证》。自2004年11月29日森远有限取得该国有土地使用证起，该土地使用权未发生权属变更。

2、土地使用权出资的规范
2006年12月26日，经森远有限董事会审议通过，同意返还郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生土地出让金480.8万元，其中，向郭松森先生还款260.98万元，向齐广田先生还款195.78万元，向王恩义先生还款24.04万元。郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生同意收到上述返还款项即全部直接投入公司。

2006年12月27日，经森远有限股东会审议通过，以2006年10月31日为基准日，向股东郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生分配现金股利808.2万元，其中，向郭松森先生分配现金股利438.69万元，向齐广田先生分配现金股利329.09万元，向王恩义先生分配现金股利40.41万元；为规范出资行为，前述分配的现金股利全部直接用于缴纳股东出资；股东郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生各自以土地使用权出资的部分分别变更为以货币出资，其中，股东郭松森先生以森远有限还款及现金股利共699.67万元，股东齐广田先生以森远有限还款及现金股利共524.88万元，股东王恩义先生以森远有限还款及现金股利共64.45万元分别置换他们以土地使用权出资的出资金额。

2006年12月30日，辽宁天健会计师事务有限公司所对前述置换出资事宜进行了审验，并出具了辽天会内验字[2006]963号《验资报告》。

3、土地使用权出资及其规范过程相应的会计处理
（1）2004年6月至8月，森远有限未设立，未进行相关的会计处理。
2004年6月16日，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生与高新区管委会签订《土地出让协议》，约定三人受让该地块土地使用权，土地出让金为160元/平米，土地出让金总额为4,808,000元，由于上述行为与森远有限无关，森远有限未进行相应的会计处理；

2004年8月和10月，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生共计向高新区支付土地出让金 4,808,000元时，由于上述行为与森远有限无关，森远有限未进行相关的会计处理。

（2）2004年10月25日森远有限设立时，郭松森先生、齐广田先生、王恩义先生以土地使用权对森远有限出资，并按照工商登记的相关规定委托评估机构进行评估、委托验资机构进行验资，并办理了森远有限的设立登记。森远有限依据上述相关手续进行了相应的会计处理。按验资报告中土地使用权的价值 1,289万元(评估值)出资：
借：无形资产                 1,289.00万元
贷：实收资本——郭松森      699.67万元
实收资本——齐广田      524.88万元
实收资本——王恩义       64.45万元

2004年11月29日，森远有限取得了鞍国用（2004）第600145号《中华人民共和国国有土地使用证》。

（3）2006年12月27日，森远有限股东会审议通过向股东郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生分配现金股利808.20万元，分配的现金股利全部直接用于置换股东出资时，森远有限依据有关手续进行了相应的会计处理。具体会计处理为：
①红字冲回2004年10月25日森远有限设立时会计处理
借：无形资产                   -1,289.00万元
贷：实收资本——郭松森         -699.67万元
实收资本——齐广田         -524.88万元
实收资本——王恩义          -64.45万元

②将土地使用权按高新区规定缴纳的土地使用权出让金480.80万元计入无形资产
借：无形资产                      480.80 万元
贷：其他应付款——郭松森      260.98 万元
其他应付款——齐广田      195.78 万元
其他应付款——王恩义       24.04 万元

公司以现金支付了上述应付三位股东的款项，同时进行了会计处理。

③向三位股东分配现金股利808.20万元
借：利润分配——未分配利润       808.20万元
贷：应付股利——郭松森       438.69万元
应付股利——齐广田       329.10 万元
应付股利——王恩义        40.41 万元

借：应付股利——郭松森           438.69 万元
应付股利——齐广田           329.10 万元
应付股利——王恩义            40.41 万元
贷：现金                     808.20 万元

④三位股东缴纳出资1,289万元
借：现金                       1,289.00万元
贷：实收资本——郭松森        699.67万元
实收资本——齐广田        524.88万元
实收资本——王恩义          64.45万元