土地使用权出资解决之道

4、结论
（1）公司注册资本充实
2010年3月8日，鞍山市工商行政管理局出具《关于对鞍山森远路桥股份有限公司股东出资有关问题的说明》，认为“鞍山森远路桥股份有限公司其前身是鞍山森远路桥养护机械制造有限公司，于2004年10月25日在我局登记成立，当时登记的注册资本是2000万元，其中股东郭松森、齐广田、王恩义以个人垫资取得的森远有限土地使用权出资1289万元。2006年12月30日，公司及上述三人以未分配利润及货币资金置换了以土地使用权出资的资产，并在我局办理了变更登记，从而规范了股东的出资行为。上述过程真实，对公司注册资本和生产经营不构成影响，不会因此受到行政处罚。”

2010年3月23日，辽宁省工商行政管理局出具《关于鞍山森远路桥股份有限公司股东出资有关问题的意见》，对鞍山市工商行政管理局提交的《关于对鞍山森远路桥股份有限公司股东出资有关情况确认的请示》进行了批复，认为“鞍山森远路桥股份有限公司的前身是鞍山森远路桥养护机械制造有限公司，其设立登记的注册资本是2000万元，其中股东郭松森、齐广田、王恩义以个人垫资取得的森远有限土地使用权出资1,289万元。但鞍山市人民政府《关于向鞍山森远路桥养护机械制造有限公司出让国有土地使用权的批复》（鞍政地字[2004]84号）将土地使用权直接出让给了森远公司，没能体现上述三人以土地使用权出资。

为规范股东出资行为，2006年12月30日你局为上述三人办理了出资方式变更登记，变更后上述三人的出资方式为货币。鞍山森远路桥养护机械制造有限公司成立时，股东以土地使用权出资存在不当，但公司和股东已于2006年12月依法对出资行为进行了规范，因此同意你局意见。”

基于上述，在森远有限设立过程中，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生本拟个人受让出资土地使用权并以其对森远有限出资，并按照《鞍山高新区国有土地使用权协议出让暂行管理办法》的规定与高新区管委会签订《土地出让协议》，支付了土地出让金；按照工商登记的相关规定委托评估机构进行评估、委托验资机构进行验资，并办理了森远有限的设立登记。但因鞍政地字（2004）84号文直接将出资土地使用权的受让人批准为森远有限，因此出资土地使用权初始登记在森远有限名下，而未体现为股东出资，郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生在进行土地使用权出资的程序上存在瑕疵。鉴于郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生已足额支付土地出让金，森远有限已实际取得该土地使用权；郭松森先生、齐广田先生和王恩义先生已在2006年12月森远有限变更出资方式过程中以货币资金及现金股利置换了土地使用权出资，对上述行为进行了规范；辽宁省工商行政管理局已确认上述出资不当对公司注册资本和生产经营不构成影响，不会因此受到行政处罚。因此，森远路桥注册资本充实，森远有限设立时存在的股东出资不当未对森远路桥、森远路桥的债权人及社会公共利益构成损害，对森远路桥本次发行上市不构成实质性障碍。

（2）公司以分配现金股利弥补出资符合相关法律法规的规定

首先，依据前述分析，郭松森、齐广田和王恩义在进行土地使用权出资的程序上存在瑕疵，但并未构成出资不到位。

其次，森远有限设立时除存在程序瑕疵的土地使用权出资以外，剩余部分出资占2,000万注册资本的35.55%，即使不考虑各自土地使用权出资份额，每名股东可获得的最高现金分红也可占可分配利润的35.55%。根据辽宁正和会计师事务所有限公司于2006年11月18日出具的辽正会年检审字[2006]第057号《审计报告》，截至2006年10月31日，森远有限的可分配利润为31,246,817.14元。本次股利分配金额占当时森远有限可分配利润的25.86%，未超过35.55%。

综上所述，该次股利分配并不违反《公司法》第三十五条关于股东按照实缴的出资比例分取红利的规定。

（二）反馈意见的关注
【请发行人补充披露森远有限设立时郭松森、齐广田及王恩义用于出资的土地使用权的权属变化及相应的会计处理，说明并披露在注册资本2000万元中 1289万元未出资到位的情况下，股东以分配现金股利弥补出资是否符合相关法律法规的规定。请保荐机构、律师和申报会计师核查并发表意见。】

【律师工作报告提到，鞍山高新区管委会收回鞍山美玉有限公司长期闲臵土地后对外出让，用于招商引资。后郭松森等三人未能及时取得该土地作为发行人生产经营场所，遂先行以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权。请保荐机构及律师核查并说明前述以个人名义申请受让土地使用权是否符合相关法律法规规定。】

本所律师核查了《土地出让协议》、土地价款支付凭证、高新区管委会出具的相关说明；对发行人主要股东郭松森、齐广田和王恩义进行了访谈。根据核查：
1、郭松森等三人以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权的过程
根据高新区管委会出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》，因高新区内企业鞍山美玉有限公司30,050平方米土地长期闲臵，高新区管委会决定收回该闲臵土地并对外出让，用于招商引资。因该地块位臵及场地条件较佳，郭松森、齐广田和王恩义为能及时取得该土地作为拟在高新区设立的森远有限的生产经营场所，遂先行以个人名义向高新区管委会申请受让该地块土地使用权。

经高新区管委会批准，郭松森、齐广田和王恩义于 2004 年 6 月 16 日与高新区管委会签订《土地出让协议》，约定三人受让该地块土地使用权，土地出让金为160元/平方米，土地出让金总额为 4,808,000 元；地块用途为工业用地，建设内容为厂房、办公楼。

前述土地出让金已于2004年8月和10月分别由郭松森、齐广田和王恩义全额支付，资金来源为郭松森、齐广田和王恩义的个人储蓄。森远有限设立时，出资土地使用权的土地出让金已支付完毕。

2、国家对土地管理的相关法律法规未禁止个人受让工业用地使用权
1998年及2004年8月修订的《中华人民共和国土地管理法》均在第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

中华人民共和国国土资源部（以下简称“国土资源部”）于2003年颁布并实施的《协议出让国有土地使用权规定》第八条规定，国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

国土资源部于2002年颁布并实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条规定，在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

根据上述法律和规范性文件的规定，个人申请受让工业用地并不违反国家有关规定。

3、郭松森等三人受让前述地块土地使用权符合高新区相关规定
根据当时有效的《鞍山高新区国有土地使用权协议出让暂行管理办法》第五条的规定，郭松森、齐广田和王恩义按照上述规定与高新区管委会签订《土地使用权出让协议书》，并经高新区管委会批准。高新区管委会在其出具的《关于鞍山森远路桥股份有限公司土地使用权出让及登记情况的说明》中亦确认，郭松森、齐广田和王恩义三位自然人申请并受让出资土地使用权的价格、过程均符合鞍山市及高新区国土资源管理的有关规定。

本所律师经核查认为：

郭松森、齐广田和王恩义三位自然人以个人名义申请受让土地使用权不违反相关法律法规规定。

三、双塔食品：场地使用权出资
1992年9月10日，发行人前身烟台金华粉丝有限公司系由烟台市招远龙口粉丝加工总厂与昌富利（香港）贸易有限公司共同投资设立的中外合资经营企业。其中，加工总厂以其所拥有的厂房、机械设备及场地使用权共作价105 万美元作为出资，昌富利以现汇100万美元作为出资。其中，加工总厂用以出资的实物资产情况明细如下：

根据核查，加工总厂用作出资的场地使用权所对应的土地为集体所有土地，其所有权归属于金岭镇集体，其使用权归属于加工总厂。在金华粉丝成立之前，加工总厂即已实际占有并使用该用以出资的场地使用权所对应的土地，并于其上自建厂房、购置机械设备，组织生产。

（一）加工总厂场地使用权出资
加工总厂用作出资的场地使用权所对应的土地为集体所有土地，其所有权归属于金岭镇集体，其使用权归属于加工总厂。在金华粉丝成立之前，加工总厂即已实际占有并使用该用以出资的场地使用权所对应的土地，并于其上自建厂房、购置机械设备，组织生产。金华粉丝成立后，加工总厂随即将该宗土地实际交付给合资公司使用。在合资企业合同及《公司章程》规定的经营期限内，金华粉丝对于该宗土地的使用权未有第三人主张权利的情形或产生其他争议。2008年6月16日，发行人以出让方式取得该宗土地使用权，土地使用权证号为招国用（2008）第2202号。

加工总厂以场地使用权出资符合中外合资相关法律、法规的要求。根据1987年12月21日修订的《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》，对于合营企业的出资，“合营者可以用货币出资，也可以用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术、场地使用权等作价出资。以建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术作为出资的，其作价由合营各方按照公平合理的原则协商确定，或聘请合营各方同意的第三者评定。”“合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。”

上述场地使用权的作价系参照招远市相同地段内国有土地收取租金标准而定。根据《招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法》（招政发[1992]96 号）（招远市政府其后并下发《关于招远市国有土地使用权出让期间收缴地租方法及标准的暂行规定》（招政发[1992]153 号）、《关于对<招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法>的补充规定》（招政发[1993]119 号文）对前述办法进行补充），除“金城路以东、初山路以南、河西路以西、泉山路以北范围内的国有土地年收缴地租标准为每年4元/平方米”以外，其他国有土地年收缴地租金额为1-3元不等。加工总厂原所在的金岭镇地段，其土地属于二级地，租金标准为每年3元/平方米。因此，金华粉丝成立时，加工总厂关于场地使用权的作价符合当时相关规章制度的规定。加工总厂以 52,000平方米场地使用权出资，合营期限为15年，按每年3元/平方米计算，共计234万元，与其投入合营企业的场地使用权作价相符。该等作价并为合资双方所认可，载入合营合同文本。

发行人律师就场地使用权出资问题发表意见如下：“加工总厂用于出资的场地使用权的作价，符合当时招远市关于土地管理相关文件的规定，在合营公司设立的审批过程中，相关政府部门亦未对此提出异议。因此，本所律师认为，加工总厂以场地使用权作价234万元出资，不存在出资不实的情形。”

保荐机构认为：加工总厂的出资行为符合当时相关法律、法规的要求，其作价亦与招远市地方当时有效的政策文件相一致。

（二）反馈问题关注
【请保荐机构及律师核查并披露加工总厂用作出资的场地使用权土地性质，出资时权属情况，目前权属情况；请保荐机构及律师核查说明加工总厂用该场地使用权出资及作价方式的依据，是否符合当时有关法律法规的规定。】

1、场地使用权符合中外合资相关法律、法规的要求并且定价合理
（1）加工总厂以场地使用权出资符合中外合资相关法律、法规的要求。
根据1987年12月21日修订的《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》，对于合营企业的出资，“合营者可以用货币出资，也可以用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术、场地使用权等作价出资。以建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专有技术作为出资的，其作价由合营各方按照公平合理的原则协商确定，或聘请合营各方同意的第三者评定。”“合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。”

（2）定价合理
上述场地使用权的作价系参照招远市相同地段内国有土地收取租金标准而定。根据《招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法》（招政发[1992]96 号）（招远市政府其后并下发《关于招远市国有土地使用权出让期间收缴地租方法及标准的暂行规定》（招政发[1992]153 号）、《关于对<招远市国有土地使用权出让和转让暂行办法>的补充规定》（招政发[1993]119 号文）对前述办法进行补充），除“金城路以东、初山路以南、河西路以西、泉山路以北范围内的国有土地年收缴地租标准为每年4 元/平方米”以外，其他国有土地年收缴地租金额为1-3元不等。加工总厂原所在的金岭镇地段，其土地属于二级地，租金标准为每年3元/平方米。因此，金华粉丝成立时，加工总厂关于场地使用权的作价符合当时相关规章制度的规定。加工总厂以52,000平方米场地使用权出资，合营期限为15年，按每年3元/平方米计算，共计234万元，与其投入合营企业的场地使用权作价相符。该等作价并为合资双方所认可，载入合营合同文本。

综上，律师认为，加工总厂用上述场地使用权出资及该等场地使用权的作价方式符合金华粉丝设立时相关法律法规的规定。

2、土地使用未发生法律争议且补办了土地出让手续
总厂用作出资的场地使用权所对应的土地为集体所有土地，其所有权归属于金岭镇集体，其使用权归属于加工总厂。在金华粉丝成立之前，加工总厂即已实际占有并使用该用以出资的场地使用权所对应的土地，并于其上自建厂房、购置机械设备，组织生产。1992年金华粉丝成立后，加工总厂随即将该宗土地实际交付给合资公司使用。

在合资企业合同及《公司章程》规定的经营期限内，金华粉丝对于该宗土地的使用权未有第三人主张权利的情形或产生其他争议。2008年6月16日，发行人以出让方式取得该宗土地使用权，土地使用权证号为招国用[2008]第2202 号。

四、骆驼集团：划拨土地使用权出资
公司设立前，湖北骆驼蓄电池厂的厂房、设备、仓库等共占用土地约26.69亩；公司设立时，上述土地没有作为股东出资投入公司，而是由公司无偿使用。1998年公司增资配股时，上述土地经谷城县审计事务所谷审社评[1998]7 号关于湖北骆驼蓄电池股份有限公司受托管理的资产的评估报告》（以下简称[1998]7 号评估报告”）评估，价值为53.40万元（账面值53.40 万元），湖北骆驼蓄电池厂以此作为出资资产参与配股投入公司。该宗土地配股时为国有划拨用地，根据《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（根据1998年1月1日湖北省人民政府令第133号修正），划拨用地可用于投资入股，但应在投入后补交不低于标准地价40%的土地出让金，由于公司对相关法规理解不够，直至2007年才补办了相关出让手续。2007年7月2日，公司与谷城县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：[2007]49号），按照当时市场价格的40%交纳了土地出让金。2007年10月9日，公司取得了相应的土地使用证。

保荐机构认为：上述骆驼商标及土地使用权已经办理完毕有关产权变更手续，目前权属清晰，不存在纠纷和风险。

【案例评析】
1、从规则上来讲，土地使用权出资是没有任何问题，公司法以及相关配套的规则有着明确的规定。但是，由于土地使用权的特殊性以及我国对土地监管的复杂性导致在项目实践中存在问题的情形也并不罕见。

2、从上述案例总结，土地使用权出资涉及的主要问题有：①个人取得土地使用权是否合规的问题；②土地使用权出资的程序性问题；③土地使用权评估增值的问题；④划拨土地用以出资的问题等。

3、现就上述几个问题做简要分析：
（1）自然人取得工业土地使用权是否合规：这个多个案例中都有涉及，律师的解释都是尽管没有明确规定个人可以取得土地使用权，但是至少也没有明确违背有关法律规定，这个结论及解释思路可以适当参考。律师的解释依据主要是《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记规则》以及一些地方政府的规定等。

（2）发行人已经取得股东投入的土地使用权证书之后再出具验资报告是否导致股东出资不实：在鸿路钢构的案例中审核人员的纠结则有些无厘头的意思，审核人员关注的是既然公司已经取得土地使用权证那么此时验资是否存在股东拿公司的土地使用权出资的问题，其实正常的出资程序不就是应该如此吗？如果没有证据证明公司已经取得股东的土地使用权，会计师又怎样能够出具验资报告呢？并且，《公司注册资本登记管理规定》第十二条明确规定：股东或者发起人的出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件；应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。如果是货币出资，不也是会计师在拿到股东的转账单确认资金已经转入公司账户才出具验资报告吗？小兵简单总结土地使用权出资的程序：①股东和公司出具增资的有关决议，或者同时签署增资的协议；②公司以相关决议或协议为依据向土地主管部门办理产权变更手续。③产权转移之后出具验资报告；④根据有关决议和验资报告进行工商变更登记。

（3）土地使用权评估增值较大的问题：尤其是在短期内存在较大增值的情况，这个除非有非常充足的理由一般很难解释的清楚。森远股份的案例非常典型，尽管中介机构以当初股东取得土地是享受了高新区的优惠政策这个理由，但是最后还是因评估增资出资存在出资不实的嫌疑而由股东补足了出资。另外，土地增值很必要的要涉及到土地增值税问题，尽管非货币性资产出资评估增值根据现有规则是需要缴纳所得税的，但是根据有关规则，土地用以出资是无需缴纳土地增值税，这与转让时不同的。

4、上述案例中其他一些值得关注的事项如下：
（1）鸿路钢构：一个典型的土地使用权出资问题的案例，很典型多代表的问题也比较多，值得参考学习。

（2）森远股份：补足出资的会计处理会里做了重点关注，中介机构也做了详细披露，值得大家借鉴。遗憾的是，会计师在出资置换将原出资红字重回之后没有交代置换出去的土地的去处，应该是由公司无偿使用了，那么应该是为股东的捐赠而做一笔分录。

（3）双塔食品：采用了一个场地使用权的概念，是不是就是我们理解的土地使用权呢，这个概念主要在《中外合资经营企业法》中。从法律适用的角度来讲，《中外合资经营企业法》优于《公司法》。这个概念出现是有些没有道理的，或许跟当初规则比较陈旧有关，可是遗憾的是，在现行有效的《中外合资经营企业法》（2001年修改）及《中外合资经营企业法实施条例》中，仍保留着“场地使用权出资”的规定。

（4）骆驼集团：存在划拨土地使用权出资的情形。该案例中指出了该类问题的基本解决思路就是要在补足土地出让金之后才可以用以出资。