土地使用权出资解决之道

【思路总结】
一、分类
（一）按所有者分类
1、国有土地使用权：出让、划拨、授权经营、出租、出资入股
2、个人土地使用权：个人名下的土地使用权证；宅基地使用权
3、集体土地使用权：乡镇集体企业、公共公益事业、出租

（二）按用途分类
建设用地、农用地、未使用地。

二、法律法规及管理制度
（一）主要参考法规 

（二）主要管理制度
1、征收出让制度
（1）征收：包含提前收回情形。类似情况：集体土地使用权提前收回。（见《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定）
（2）出让：使用建设土地原则应采用出让方式，也有其他方式。 （见《土地管理法》相关规定）

2、使用审批制度
（1）建设用地审批：建设用地应先申请，并取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。
（2）变更用途审批：建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。（一般省级政府以上）
（3）荒地使用审批：开发荒山、荒地从事农林牧渔生产的，可依法确定给个人长期使用。（县级政府以上）

三、IPO土地使用权有关问题及案例分析
1、出资相关问题：未完成产权办理手续、一般使用权（集体土地、划拨用地）、荒山荒地（未确权使用）。

2、作为经营场所的土地使用权问题：自有房产（无土地使用权）、租赁房产（无土地使用权或者审批手续不全）、租赁土地使用权（出租房一般为企业或者政府，状态一般是未办、在办甚至是没法办）、其他不稳定状态（如可能拆迁或者被收回等）。

【参考规则】
1、《公司注册资本登记管理规定》第12条规定：以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。

2、《土地管理法》（1998 年修订）第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。

4、《土地登记规则》第9条规定：“国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记”。

5、国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）规定：“对列入市、县土地出让计划的工业用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件（功能分区）等信息向社会发布，接受用地申请。单位和个人对拟出让的地块有使用意向，所承诺支付的土地价格和土地使用条件符合规定的，市、县国土资源行政主管部门应适时组织挂牌或拍卖出让活动”。

6、经安徽省人民政府办公厅皖政办〔2007〕11号文转发的安徽省国土资厅《关于工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知》规定：“凡单位和个人对列入工业用地招标拍卖挂牌出让计划的具体地块有使用意向的，可以持申请书、单位或个人有效证明、资金有效证明等材料，向当地国土资源行政主管部门提出书面预申请”。

7、浙江省国土资源厅在《关于工业用地能否转让给合伙企业和个体工商户的批复》（浙土资函[2005]159号）中就明确表示：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》中，均未对土地使用权转让的对象作出特别限制。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条及《土地登记规则》第九条更是明确，土地使用权可以确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。也就是说，合伙企业和个体工商户可以依法取得工业用地使用权，国土资源部门应当依法予以登记”。