浙政[1994]15号 浙江省人民政府关于印发《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》的通知

浙江省人民政府关于印发《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》的通知

浙政[1994]15号          1994-12-26

各市、县人民政府，丽水地区行政公署，省政府直属各单位：

　　现将《浙江省深化城镇住房制度改革实施方案》印发给你们，请按照本方案认真执行，切实推进我省城镇住房制度改革。

浙江省人民政府

一九九四年十二月二十六日

浙江省深化城镇住房制度改革实施方案

　　根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，结合我省实际情况，就深化全省城镇住房制度改革，制定本实施方案。

　　一、城镇住房制度改革的目的、内容和近期任务

　　(一)城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　(二)城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　(三)城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面建立住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，基本上实现每户有一套经济适用的住房，人均居住面积达到9平方米以上，使城镇居民住房达到小康水平。

　　二、全面建立住房公积金制度

　　(四)凡目前尚未建立住房公积金制度的市、县和单位，必须尽快把住房公积金制度建立起来。全省所有的行政机关、群众团体、事业单位和企业(包括全民、集体、私营和外商投资企业)及其在职职工(外商投资企业为中方职工。下同)，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。离退休职工、计划外临时工、外商投资企业中的外籍职工，不实行住房公积金制度。

　　(五)住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工个人工资的一定比例逐月交纳，归职工个人所有，存入个人住房公积金帐户，用于购、建、大修住房。职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。职工的住房公积金本息免征个人所得税。

　　1995年单位和职工个人住房公积金的缴交率，分别掌握在1994年6月职工工资的5%。已超过该比例的可以不变。职工交纳公积金的工资基数超过1500元的，按1500元计算。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，各按职工月工资的7%执行。公积金缴交率每年由市、县人民政府公布一次。

　　(六)企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付;差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付;自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。为确保住房公积金及时归集，经市(县)人民政府批准，可采取专项委托收款的方式归集。

　　(七)按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。

　　三、积极推进租金改革

　　(八)逐步加大租金改革力度，到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。为实现上述目标，各地可以逐年提租，也可以分二、三次调整，1995年一般应达到占双职工家庭平均工资的4—5%。各市县要根据当地居民的收入水平和物价指数控制目标，制定2000年以前调整租金的规划和1995年提租水平，经省房改、物价部门批准后实施。租金水平已达到当年房屋折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税等5项因素成本租金水平的，应按成本租金计租。有条件的市县和单位要求提前实行成本租金或市场租金的，经省房改、物价部门批准，可先行实施。

　　住房租金提高后，发不发住房补贴，由市、县人民政府确定。发住房补贴的，要坚持“多提少补”的原则。租金水平达到占双职工家庭平均工资5%时，住房补贴的比例掌握在职工平均工资的2%以内;租金水平达到占双职工家庭平均工资10%时，住房补贴的比例掌握在职工平均工资的4%以内。发住房补贴的，原住房补贴同时取消;不发住房补贴的，原已发的住房补贴可以保留。

　　(九)租金水平未达到成本租金前，对新建公有住房和腾空分配的旧住房租金标准可以高于同期现住房的租金标准，也可以实行租赁保证金或认购住房建设债券的办法。新房租金的标准可高于现住房租金标准30—50%，住房保证金或住房建设债券控制在每平方米使用面积25—50元，具体额度与归还时间由市县确定。过去已实行超面积加租的仍按原规定执行，新分配住房超面积部分仍应实行超标加租，面积按省统一规定控制标准执行，加租额由市县政府确定。

　　(十)租金调整后对住房在规定面积标准之内的下列人员可给予减、免、补照顾：

　　(1)对离退休干部、职工，提租补贴后净增支部分，由承租人所在单位按下列标准给予补助：一九三七年七月六日以前参加革命工作的离休干部，提租补贴后净增支部分全额补助;一九三七年七月七日以后参加革命工作的离休干部，提租补贴后净增支部分，抗日前期的补助70%，抗日后期的补助60%;解放战争时期的补助50%;退休职工，提租补贴后净增支部分补助30%。

　　(2)已故离休干部的配偶，提租补贴后净增支部分，按离休干部同等比例由单位给予补助，无单位的在房租中减免。无固定收入，无子女依靠的，提租后净增支部分全额减免。

　　(3)民政部门确认的社会救济房、特等和一等伤残军人，提租补贴后净增支部分给予全额补助，无单位的在房租中减免。

　　(4)非在职优抚户、享受扶恤待遇生活困难的烈属、家庭人均收入低于当地职工家庭最低贫困生活线的低收入户，提租补贴后净增支在10元以上部分由所在单位补助50%，无单位的在房租中减免。

　　(十一)加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

　　四、稳步出售公有住房

　　(十二)城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向有当地城镇常住户口的职工居民(以下简称职工)出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

　　(十三)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入家庭出售公有住房原则上实行成本价。目前以成本价售房确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市(县)人民政府逐年测定，每年报省人民政府房改、物价部门审查批准后公布执行。1994年的售房价格，按上年数据测定，执行到1995年6月底。

　　公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。一类地段的地段系数应不低于100%，结构以砖混二等为标准，层次调节系数的代数和应趋近于零。

　　(十四)成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素组成。小区级配套公建费不列入成本。

　　旧房的成本价按新房的成本价成新折扣计算，折旧年限一般为50年，年折旧率为2%。使用年限超过30年的，以30年计算;经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

　　(十五)对按成本价购房者，由售房单位给予以下折扣：

　　(1)按购房职工夫妇两人建立住房公积金制度前的工龄计算，每一年工龄给予成本价0.6%的折扣。职工工龄一律按人事、劳动部门有关实际工龄的计算规定执行。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

　　(2)职工购买现已租用的公有住房，1994年给予5%的现住房折扣。现住房折扣今后要逐年减少，2000年前全部取消。

　　(十六)标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市(县)双职工平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年(男职工35年，女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

　　旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算，折旧年限一般为50年，年折旧率为2%，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%，年降低率为0.67%。旧房的年综合成新折扣为标准价的1.5%。

　　对按标准价购房者，由售房单位给予以下折扣：

　　(1)职工购买现已住用的公有住房，可适当给予现住房折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐年减少，2000年前全部取消。

　　(2)售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年计算(据测算，按夫妻两人工龄合并计算，年工龄折扣率为标准价的0.6%)。

　　(十七)按成本价或标准价购买公有住房，购房者免缴房产税和一次性契税，缓交土地使用税。

　　(十八)职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。购房的面积按照国家和省人民政府规定的控制标准执行，超过标准部分执行市场价。教师、离休干部住一处住房的，面积可放宽8—10平方米。教师购房是否优惠，由各市(地)、县政府确定。

　　(十九)职工购房可以一次付款，也可以分期付款或抵押贷款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%;超过30%的部分，给予适当折扣。分期付款期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息。分期付款的利率按政策性抵押贷款利率确定。

　　(二十)职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。职工以标准价购买住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位或当地政府房管部门有优先购买、租用权。售租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自产权比例进行分配。

　　(二十一)职工购买住房，都要由房地产管理部门办理住房产权转移登记手续，领取房屋所有权证书，并凭变更后的房屋所有权证书办理相应的土地使用权变更登记手续，领取土地使用权证书。房屋所有权证书应注明产权属性、产权比例、售房价格，允许进入市场年限。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

　　(二十二)职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。售房单位从售房款中提取10—15%，购房人按购房成本价的1%缴付房屋维修费，共同建立共用部位维修基金，存入银行，本金不动，利息用于共用部位、共用设施维修开支。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

　　(二十三)加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市和单位住房基金。其他公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。出售公有住房必须使用省财政厅统一印制的出售公有住房专用票据。国有住房出售收入征收管理办法，由省房改领导小组与省财政厅另行制定。

　　(二十四)做好原有售房政策同本方案的衔接工作。

　　(1)1994年1月1日前，各市(县)按照省房改领导小组批准的房价和优惠政策出售的公有住房，综合价与成本价基本一致的，原则上不作变更。按标准价出售的公房必须明确个人拥有的产权比例。购房人要求按新政策衔接的，可准予按1994年公布的房价和新政策进行衔接。凡自开优惠口子而降低房价出售的公有住房，必须按规定纠正，由当地政府根据国务院《决定》规定提出衔接方案，报省房改领导小组批准后执行。

　　(2)自1994年1月1日至本方案发布之前出售的公有住房，应按本方案规定的售房政策进行规范。

　　(3)本方案发布之日起，一律按新政策售房，原有关文件规定出售公有住房的综合价和标准价一律停止执行。

　　(4)凡符合《浙江省城镇住房制度改革实施方案》和本方案的规定出售的公有住房，以及经省批准经过衔接的公有住房，可办理产权转移登记手续，发给房屋所有权证和土地使用权证。

　　五、加快经济适用住房的开发建设

　　(二十五)加快经济适用住房(含“安居工程”，下同)的建设，解决中低收入家庭的住房问题，是住房制度改革的一项十分重要的任务，各级人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设。

　　经济适用住房的建设资金采取政府、单位、个人三方合理负担的办法解决;经济适用住房建设用地经批准采取行政划拨方式供应;经济适用住房住宅小区内经营性配套设施费由经营者负担;非经营性的公建配套设施费，有条件的市县可由当地政府负担;经济适用住房按规定减免有关税费和城市大配套费。计划部门应下达指导性专项计划;规划部门应优先定点选址;金融部门要在贷款上给予积极扶持、支持经济适用住房建设;建设单位只收管理费和微利;房地产开发公司每年建房总量中，经济适用住房要占20%以上。

　　(二十六)经济适用住房建设可以采用多种形式，充分发挥各方面的积极性。可以组建经济适用住房开发建设公司;可以委托有条件的房地产开发公司代建;也可以组织住房合作社，吸收住房困难户的个人资金，开展集资合作建房。各地要充分利用房改归集起来的住房基金，建设经济适用住房和“安居工程”，加快“解困”、“解危”步伐。各级建设行政主管部门要按城市规划和2000年实现居住小康目标，切实抓好经济适用住房建设的实施工作。经济适用住房的价格由物价部门会同建设部门审定。

　　(二十七)经济适用住房的销售对象是中低收入家庭，重点是住房困难户。离退休职工、教师和住房困难户应优先安排，具体办法由各市县人民政府制定。经济适用住房的售房对象要严格审定，不得弄虚作假。已按成本价或标准价购买过公有住房的职工，已有住房并达到分配住房控制标准的职工，不得再购买经济适用住房，也不得参加集资合作建房。

　　(二十八)经济适用住房可以直接向个人出售，也可以先出售有住房困难户的单位，由单位按房改政策规定的售价出售给本单位的住房困难户。经济适用住房每户只能享受一次，购买一套，产权归个人所有。一般须住用五年后，方可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工将经济适用住房进入市场出售以后，不得再购买经济适用住房。

　　六、进一步加强住房基金筹集、使用和管理

　　(二十九)认真做好住房基金的归集工作。各市(县)政府应根据国家和省的有关规定，首先把房改中新发生的住房资金足额归集起来;同时，做好原有住房资金的核定、划转工作，加快建立城市、单位和个人三级住房基金。

　　(三十)按照责权利一致的原则和住房基金性质，建立和完善住房基金管理制度，加强住房基金的管理。各市(县)人民政府负责制定住房基金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房基金的使用计划和财务收支预决算。各市(县)人民政府都要设立专门的住房基金管理中心(简称“中心”)，隶属于政府住房制度改革领导小组，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，以及住房基金筹集、使用、管理工作。住房基金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房基金使用计划，审定、发放和回收贷款。

　　(三十一)住房基金要实行专户储存。住房基金由住房基金管理中心统一安排使用。其中城市住房基金由财政专户管理，行政、事业单位住房基金作为预算外资金由财政专户储存管理，企业和个人住房基金由“中心”专户储存管理。“中心”应在受政府委托承办房改金融业务的专业银行开设政策性房改资金存款专户和资金运用专户，实行统一归集，专户储存，统一管理，但资金的所有权不变，并保证其建房购房使用和存款利息收益。

　　(三十二)住房基金必须由各级政府统一安排，专款专用，严禁挪作他用。住房基金要专项用于住房的建设、维修、管理和住房制度改革，有偿用于旧城改造;对于闲置资金可以购买国家债券，可以通过金融部门发放委托性贷款，在确保安全前提下实现增值。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

　　(三十三)住房基金的增值必须坚持利归地方的原则。对金融部门承办房改金融业务，可按保本微利的原则付给代办手续费。住房基金管理中心所需经费开支，由市、县人民政府确定。住房基金增值结余纳入房改资金滚动使用。

　　七、加强领导，统筹安排

　　(三十四)加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全工作机构，落实编制，充实必要的人员，赋予相应的组织协调职能，搞好本地城镇住房制度改革。

　　(三十五)各市(县)人民政府要根据国务院的决定和本实施方案规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，完善城镇住房制度改革方案，于1995年3月前报省人民政府审查批准后执行，其中县和县级市，省人民政府委托省房改领导小组审查批准。市(县)在上报房改方案的同时，要报送出售公房办法，经省房改领导小组审查同意后由市(县)政府发布施行。所有单位，除国家另有规定的外，不论隶属关系，都应执行所在市(县)人民政府对房改工作的统一部署和规定。

　　(三十六)企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

　　(三十七)省房改领导小组要加强对市(县)房改工作的检查、督促和指导，保证国家房改政策的贯彻落实。省政府各有关部门要各司其职，各尽其责，相互配合，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

　　(三十八)要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门、新闻单位、工青妇群众团体，要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。

　　(三十九)要严肃房改纪律，严格执行国务院和省政府的统一政策。各市(县)不得违反国家和省政府规定的统一政策，擅自开优惠“口子”。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。

　　(四十)本方案自发布之日起实行。原有房改政策和规定，凡与国务院《决定》和本方案不一致的，一律以《决定》和本方案为准。