借壳开发犯规 企业可否补救

　　企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资缴易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

　　方法三，处理为在整幅土地上合作开发。考虑到房地产开发公司只是转让了整幅土地中的一部分，而且还要进行剩余土地的开发，并且建筑公司是以开发公司名义进行开发的，所以可以考虑将整个行为规范为在整幅土地上合作开发，这样，可以视为开发公司出地，建筑公司出资金和劳务，双方分配开发产品或分享销售利润。相关所得税、营业税政策可依具体情况适用前述引文。

　　土地增值税方面，按财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件中“以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不能享受暂免征收土地增值税政策”的规定，可以推知，上述三种情况下无论是否成立合营企业，只要认定发生了转让国有土地使用权或转让地上建筑物行为，均应按规定缴纳土地增值税。另外，除上述税务问题，建筑企业还涉及建筑业营业税等，不可忽视。

　　点评

　　虽然上述方法均有一定的可行性，但鉴于企业很多业务已成既定事实，所以上述规范建议只是有限的补救措施，而非完美的操作手段，如已经开具的票据等不可能全部退回重开。这个案例提醒企业，会计处理只是记录和反映经济事项，而非创造或虚拟经济事实，考虑入账票据、凭证的合规合法性固然重要，但不能以牺牲经济业务的真实性为代价。因此，从根本上说，企业的一切经济行为还是应该在运作之初就尽可能合法合规、规范运作，这样才能保证整个过程合规、顺畅运行，避免后期运作的困难和潜在风险。