地产企业切分增值税“减税蛋糕”的正确姿势

2016年5月1日后，建筑、地产等4大行业全面实施“营改增”调整，至今一年多的时间，有的企业享受到了减税的红利，而部分企业却是税负只增不减，甚至由于管理不当将企业置于法律法规边缘而全然不知，企业想要分得减税这块“蛋糕”，还需积极改进企业内部管理，以更加适应新税制。

增值税管理“内忧外患”

涉及多专业如何“大一统”？

随着一年多的实践，地产行业的营改增调整已逐步迈入了深水区，增值税的管理已不仅仅只是财务线需要考虑的事情，增值税的影响已渗入到企业各业务线：

由于房屋的建造、销售周期过长的行业特性，地产运营不得不从进、销项税额互抵节奏的视角出发，重新审视单项目内甚至多项目间的计划进度，做到工程、营销进度的平衡。

进项层面，地产招采线是接收进项发票、管理进项税的第一线，无论是从供方资源构成的调整（即供方库中一般纳税人、小规模纳税人的配比调整）、符合营改增模式下的比价模型的制定，还是进项凭证的获取、查验、保存及交接等方面，招采人员都需要重新思考与招采流程优化，甚至需要对供应商进行重新考察。

同时，成本的管理也需要适时地从“含税价管控”向“价税分离后的不含税价管控”转变，进而适应公司新的利润测算模型管理要求；而且过渡期的新老项目划分测算工作、历史合同以及发票信息清算工作，都容不得地产成本线做片刻的懈怠；快速调整和适应新模型、确保各项目成本不失控的工作，已刻不容缓。

销项层面，营销人员的话术是否需要调整？认购书、合同模板是否需要调整？现场财务人员发票开具流程（正式发票、预售不征税或营业税补开发票的不同场景）是否需要调整？业务变更（换退房、更名变更等）是否需要配合发票的变更？甚至应纳销售额以何种口径计算？这些问题都是需要地产营销线及财务线共同考虑的。

对于财务线本身的要求也更高了，除了需要牵头指导并配合相关部门的工作之外，对于进、销项发票的管理，对于纳税申报数据的统计整理，甚至对于税负平衡的分析，都要求不能出现任何的纰漏和差池，不然给企业带来的也许不仅仅是税费的增加了；

与此同时，营改增政策颁布后，政策补丁频出，且各地税局对于政策的解读都不统一，仅地产行业开票时的备注栏信息就有几十种甚至更多不同的规则，而且“金税三期”的调整及应用推广，使得税务机关能够轻松了解各企业的经营状况，查违防伪工作更是又快又准。这也倒逼企业不得不规范税务流程，实现更加精细化的经营与管理。

以上如此深的业务流程重构、如此多的多部门协同工作、如此高的数据统计要求、如此短的适应调整时间，增值税管理“任重而道远”，如何梳理与固化业务流程、降低部门协作的时间成本、计算实时准确的业务数据，达到“快速适应新税制，降低多方风险”的目的呢？

基于房地产业务特点

形成“业财税”整体解决方案

结合国税的信息化体系和房地产的业务特点，地产企业应建立一套行业特有的增值税管理体系。

首先，需要统一管理口径，对原来的各业务环节进行“价税分离”，进项包括采招、成本和费用管理，销项包括售楼和租赁业务。

其次，由于增值税发票管理比较严格，管理不妥当可能涉及到违法，且纳税申报也非常复杂，所以增值税管理体系，需要包括进项发票管理、销项发票管理、纳税申报和税负分析。

进项发票管理需结合企业成本、费用等支出业务流程管理进项发票，同时连接国税的认证和底账系统进行认证抵扣工作；销项发票管理需结合企业销售、租赁等收入业务流程管理销项发票，同时连接国税的税控系统进行发票开具工作；业务管控+发票管理支撑纳税申报和纳税分析；业务数据与发票数据再生成会计凭证，输出到财务体系中。最终形成一个“业财税”整体解决方案。

1.销项税管理——固化规则，管控变更

首先，固化开票规则，直连“收款”与“发票”。

各地税局各自解释如何开票，导致各地开票规则各异，甚至一个城市的各个区都可能不同。例如有些税局要求不填写数量和单价，把合同单价和面积信息写在备注里面，有些要求用单价来反算面积，有些要求用面积反算单价，有些要求在商品名称里面加上款项名称。总之，开票规则又多又杂，开票的同事请假，估计其他人都不会开票了。而且地产公司的开票点都分布在各个区域公司或者项目公司，集团根本没有办法及时了解到发票的开具情况，更没有办法做到管控。

最理想的开票模式就是，通过业务单据，直接开具和打印发票，这种体验应该是现场财务人员最希望的模式。具体的解决方案是，收款单根据提前预置好的开票规则生成预制发票，然后将发票信息传递给税控设备完成发票开具工作，最后发票的关键信息再回传至业务单据中，最终形成关联业务信息的销项发票台账。对于业务人员来讲，都是在收款单上操作开票，原本需要手工进行的复杂处理都被封装起来了。另外，空白发票也通过入库和领用进行管理，发票交接给客户的过程也被管理起来，避免发票出现长期滞留或者丢失。

实践出真知，千亿级别的地产H企业，通过直连开票的方式，轻松拿下“全国100+开票点同期使用，单开票点最高开票量记录为1300+”的好成绩。

其次，管控业务变更，规避税务风险。

可以业务变更的场景为例，销售过程中发生了换退房或者更名的业务，如果不能及时对发票进行作废或者红冲操作，就有可能产生多缴税的情况，甚至涉嫌虚开发票等违法行为。因此针对换退房业务，需要及时推送发票待办信息，需要先做发票的红冲或者作废，才能允许退款或者转账操作，然后开具新的蓝字发票。这样才能保证业务触发税务，然后税务再制约业务，将业务场景和税务场景进行融合，规避不必要的税务风险。