“免税房”交易须核实细节

与父母共有产权，算不算唯一？
新政一出，一直观望的万先生急了，正好同事有一套房子要出手，双方一商量，准备手拉手交易，双方商定上家到手价，所有税费由万先生承担。查看同事的房产证后，万先生发现，房产证上除了同事夫妻俩的名字，还有他们女儿的名字，了解下来，同事的女儿已经出嫁，自己另外买了婚房，户口也早已经迁出。万先生很疑惑，这种情况下，这套房子是不是首套唯一住房呢？

对于同事来说，他们只有这一套住房，但对他们女儿来说，就是二套房。万先生到几家中介咨询，这套房子能否作为首套房交易，得到的答案并不一致。

有的中介说只要近5年内这套房子没有交易过，就可以作为唯一住房，有的说他们女儿的名字要去除才能作为唯一住房。而要去除名字，要支付房价三分之一的契税，时间也要好几个星期。这下，万先生犯难了，放弃购房吧，怕错过；签约购房吧，又怕不但要多承担一笔数万元的契税，还可能因为交易时间拉长，不能赶上“末班车”，支付更多的交易税费。

汉宇地产交易按揭部的顾小姐解释，这种情况，有的交易中心按照上产证的人名份额来划定唯一和非唯一征税，有的交易中心认定有一人不是非唯一住房，就以非唯一标准缴税。

继承父母的售后房，出售时怎么缴税？
市民吴女士咨询的问题有一定代表性，其中包含继承和买卖两种房产转移方式，很多市民都搞不明白。

吴女士2010年继承了父母名下一套沪太路两房，现在想出手。这套房子是吴女士目前的唯一住房，按照政策，如果超过五年，可以免除个人所得税。吴女士觉得，虽然自己继承过来的时间还不足5年，但这套房子是父母早年用工龄买下的售后公房。若按照那个时间算，很明显超过五年了。她想知道，现在卖掉这套房子，到底应该按哪个时间来确定房产是否超过5年?

赵星海律师认为，根据税务总局的相关规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。另外，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后再次出售的，以交易总价减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%计算个税。

10年前卖房没过户，现在要重新缴税吗?
在交易大厅，一位市民遇到了让他发愁的问题，而这个问题是由于卖房没有及时过户造成的。10年前，他把一套仙霞路的老房子折价卖给了弟弟，当时低于市场价20万元，总价不过40万元，而房子一直没有过户。现在听说税收要调整，急着过户，赶紧到交易中心咨询怎么缴税。

咨询交易窗口的工作人员后，得到答复是，现在对于房产原值核定比较严格，虽然是多年以前交易的房子，但缴税要按现在的市场情况核定。如果核定不了，可以由专业的评估公司进行核定。而且，税务部门有权按照市场价格重新定价并计算交易税费。

一套商品房一套动迁房，卖掉商品房怎么算？
一位市民有两套房产，一套商品房，房产证已经超过5年了。另一套是动迁安置房，因为没有满三年，房产证没有办下来。现在，他想把商品房卖了，不知道怎样缴纳个税。

交易中心工作人员回答他，若他要出售的这套房产的房产证已经过5年，是否免税，要看是不是户主名下的唯一房产。如果在房管局开具的相关文件中可以表明一套，就可以免税。还未办理的房产证的动迁安置房，能不能显示在户主名下，主要看该房的申报审批材料办理的情况。

售后房、动迁房，交易原值怎么算？
在网上，讨论最多的是，售后公房、动迁安置房转让，原值究竟按照什么算？最让网友担心的是，如果按照零价值计算，今后出售，即便满五年但不唯一，按其差额的20%征收个税相当高额。

一网友提问，“我家的动迁房现在在去名字等新产证阶段（因老人去世而去名字），不知道再出售会不会受到20%个税的影响”；另一网友则是看中一套售后公房，因所有税费由买方承担，担心新政策执行后税收成本提高……对于这些问题，网上回答“五花八门”，有说“动迁房首次交易属于不能查清原值的，还是按总价的1%或者2%缴税”，也有说“动迁的时候都会说明拆迁房屋单价及新房房屋单价，动迁协议之外也要签开发商的预售合同”。

前不久，中共中央政治局委员、上海市委书记韩正回答记者提问时表示：“其实早在2006年国家税务总局就已经阐述了关于差额20%和全额1%-3%的方案，税务总局规定，如果按照差额征收，就涉及到准确核实到底差额是多少；需要扣除合理费用，所谓合理费用，包括，税收、银行利息、装修，等等一些费用，但是这个是非常严格的，而当税务部门不能核查的时候，就转为核定征收，就是按照成交价全额的1%-3%征收，到底税率是多少，由省级政府规定。上海早就实施了这项政策，如果按照核定方法，对普通商品房是1%，对非普通商品房是2%。我们将严格按照国家规定实施。相信房地产市场将会健康发展。 ”

限购令下房屋买卖典型纠纷答疑(房地产时报 杜鸿亮)
由于限购等政策导致的二手房买卖纠纷日益增多，由于询问该类问题读者众多，因此笔者归纳典型的问题，以问答形式回馈读者。
一问、限购令能否构成不可抗力？能否据此解除合同？
答：不能构成不可抗力。因为国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令能使所有市场主体猝不及防的突变，而是经历了一个逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖标的额相对较大，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，限购令一般并不会被认为构成 《合同法》第一百一十七条规定的 “不可抗力”，因此以不可抗力要求解除合同，法院不会支持。

按照目前法院的司法实践，限购令下产生的纠纷通常会在事情变更和归责某方的范围内考虑适用法律，而不会适用 “不可抗力”解除合同。

二问、卖家买家在限购令前已经完成买卖合同网签，但买家办理贷款时间超过合同约定，导致无法继续履行合同，是否应该向卖家支付补偿金？
答：这个问题是典型的买家延迟履行所造成的纠纷，这里面关键是看买家的延迟履行是否归责于买家，即买家是否有过错，如果影响延迟履行的原因是买家有过错的，卖家可以解除合同，要求买家支付违约金。

反之，如果属于不可归责于买家的原因，则卖家不能主张违约金，实践中如果卖家确实有较大损失的，则法院会考虑适用公平原则，要求买家予以适当补偿。

三问、限购令实施后，卖家在网签时知晓买家暂不符合住房政策规定，双方约定买家若干月后补齐社保后才能过户，现在卖家是否可以依据违反限购令而解除合同？
答：卖家不能随意解除合同，但买家无法继续履行合同的除外。在实践中，不少卖家是知道买家需要缴纳一定时间的社保才能符合购房条件，双方愿意网签买卖合同待买家符合住房政策后再办理，典型情况是过户和交房的时间均大幅晚于合同签订时间。但随着房价的波动，卖家会提出当时协议不合法，所以要求解除合同或确认无效。

我们认为合同若约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定，另外不少法院在审理时，只要在法院庭审期间买家已符合限购条件，也将驳回卖家的解除合同的请求。

（作者为上海市锦天城律师事务所资深房地产专业律师）