“免税房”交易须核实细节

　　沪版国五条细则的出台时间，成了二手房交易的“分水岭”：此前的3月份申城二手房交易火爆，进入4月份后观望气氛逐渐浓厚，大部分二手房买家希望卖家有降价动作，而卖家则咬住价格，买卖双方处于僵持状态。而这一切的焦点就是“20%个税”问题。在这种情形下，所谓的“免税房”成了“香饽饽”。

　　一季度二手房成交超9.5万套
　　3月份处于政策空窗期，上海二手房交易十分火爆。中原地产的数据显示，截至3月28日，3月份上海二手房交易成交套数已达到5.5万套，而去年月均仅为1.57万套。另据21世纪不动产的统计，今年前两月上海的二手房成交总量已经达到4.1万套，加上上述5.5万套的成交量，上海二手房一季度的总成交量估计已经超过9.5万套，而去年全年上海二手房的总成交量不过19.9万套。

　　而随着沪版国五条细则的出台，虽然一些具体政策尚没有形成可操作的“定论”，但二手房交易显然已冷下来，二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量均有明显回落，价格上涨态势总体上也得到了遏制。大多数中介机构认为，未来二手房市场会有三到六个月的调整期。

　　此前上海税务部门已明确，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策的重申和明确，使得目前二手房市场上，“免税房”成了“香饽饽”，一些可免“20%个税”的房源，房东甚至有跳价行为，而一些非免税房源则开始调低售价。

　　购买“免税房”应注意核实细节
　　其实从严格意义上说，真正的“免税房”应该不单指免征个税。根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，出售“5年以上唯一住房”可免个人所得税；同时满5年的普通住房，也可以免征营业税；属家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契税减半的优惠。真正的“免税房”，即指符合上述条件的二手房源。不过，现在中介宣传的“免税房”一般仅仅指的是可免“20%个税”的房源。

　　业内人士提醒购房者，在购买“免税房”时，可要求卖家提供购房合同，确认房源的确是5年前购入的；对于多人名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税；在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险。

房屋买卖常见典型问题(房地产时报 张之花)
“新国五条”细则出台后，不少中介挂出 “满五年唯一”的 “免税房”，以无税作为最大卖点。业内人士表示，即使地方实施细则正式出台后，免掉这类房源的个税，但非普通住房“满五年唯一”仍需缴纳营业税，别被中介宣传忽悠了。
快签约才知有营业税
按照现有的政策，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 ”市场人士普遍预测，地方细则出台后，这一条保护刚需交易者的政策依然会得以保留，也就是说，这类房源有可能免交20%的个人所得税，因此，这类房源纷纷被中介冠以“免税房”的名头。

但“免税房”真的“免税”吗？华先生日前在为儿子到处看婚房，“新国五条”细则出台后，华先生着急起来，这几天请假四处看房。日前，中介给他推荐了一套 “免税房”，中环附近，260万元，中介信誓旦旦地说这套房“没有税”。快到签约时，华先生不太放心，又咨询了一位从事房地产行业的亲戚，才知道这套房虽然“满五年唯一”，但由于是非普通住房，仍有营业税。华先生最后质问中介时，中介人员才告知，这套房确实有11.5万元的营业税，由于签的是到手价，这笔钱将由华先生承担。

网站20%的免税房都是忽悠
房报记者在某知名房地产网站搜索“免税房”三个字，可以搜到596套房源，调查发现，这类所谓的“免税房”，有20%左右仍需缴纳营业税。

不少购房者可能觉得相比20%的个人所得税，营业税 “尚能承受”。殊不知，有些非普通住房的营业税也不少。金小姐如今刚买入一套张江板块所谓的“免税房”。 141平方米的三房，卖家的唯一房，五年前买进价120万元，如今400万元挂牌出售，那么营业税就有（400万元—120万元）×5.65%=15.82万元。由于是到手价，这笔费用全部由金小姐支付。

金小姐对房报记者说：“这套房源，还有契税3%，双方中介费2%，等于20万元。这样加在一起是35.82万元，快够一套小房的首付了。 ”

业内人士表示，在实际操作当中，中介人员会劝说买卖双方，做低总价，将非普通住房做成普通住房，由于普通住房过五年后不需缴纳营业税，这样就可以省掉营业税。不过，做低总价就牵涉到贷款减少问题，另外，能否通过交易中心的审核也是未知数。

2012年3月1日，上海调整了普通住房标准。可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

碰到这些问题，你肯定“晕菜”！(房地产时报 唐颖豪 沈忠民 吴影影)
父母的唯一住房要卖掉，却因为房产证上多了女儿的名字，这还能算唯一房吗？十多年前的动迁房，办理过增减名字，新办房产证不足五年，符合满五年标准吗？想要改善住房，没想到买进房产的进度要略快于卖出的售后公房，交易时才发现首套房的资格被“没收了”……“新国五条”实施细则出台后，忙着买进卖出的房产交易双方忽然发现，原来有很多交易细节能把人“搞晕”，而这些又恰恰涉及税收。

动迁房增减名字，谁算唯一房？
李先生父子1996年拆迁得了套二室一厅，父子二人的名字均写入该套动迁房的房产证。 2010年，儿子小李结婚，李先生把这套动迁房作为儿子的婚房，并到房产交易中心办理了二分之一过户手续，产权归入儿子一人名下。现在，小李想换房，却遇上了“新国五条”。听闻 “按规定转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的免征个税”。那么，对于目前想要卖掉这套 “唯一生活用房”的小李来说，他是否符合“免征个税”的范畴呢？如若不能免，那么又该如何缴税？

同样是动迁房遇上“新国五条”。陈先生与其父母动迁得了两套房，一套房产证上写的是他与父母三人的名字，另一套则完全归属于父母。对于陈先生来说，写有三人名字的这套房是其“唯一生活房”，而对父母来说则不是。若现在想卖掉这套写有三人名字的房产，该如何缴税？

汉宇地产交易按揭部的顾小姐以她多年来的实战经验解释：1，增减名字的，要看是通过交易还是赠与方式增减。若交易过户的，未满五年的部分要征税，满五年的部分免税。若通过赠与方式增减的，未满五年个税按照差额20%征收。 2，是唯一住房但产证上有他人名字的，有的交易中心按照上产证的人名份额来划定唯一和非唯一征税，有的交易中心认为只要有一人不符合非唯一标准，就以非唯一认定缴税标准。

卖一买一，契税3%还是1%？
杨先生因腿脚不便，计划将六楼的住房卖掉，置换同一小区一套3楼的两房。受新政的影响，杨先生买卖几乎同时进行，因为需要先买进房产入住后再将旧房交付给下家，买进房产的进度略快于卖出。仔细研究政策后，杨先生发现，如果买进新房过户时，旧房还没有过户给下家，自己就是买进二套房，需要交纳3%的契税，按170万元的房价计算，契税高达5.1万元，而如果改变买卖次序，就能按买进首套房缴1%的契税。两者相差的契税额高达3.4万元。

麻烦的是，买进卖出涉及两家中介，由于当时没有考虑到契税问题，签订两份购房合同时过户时间都已经约定好了，签约的对方都不同意修改合同。为促成交易，中介人员当时向杨先生保证，先按照3%缴纳契税，旧房过户后可以按1%的标准退税，杨先生希望中介公司能书面承诺，如果不能退税由其补偿差额，但被拒绝。

事实上，税务部门认定缴税标准的方法很简单，即缴税当时查询的结果显示名下有几套房产。像杨先生这样，因为买进房产的进度略快于卖出，申税时显示名下有房产，就只能以二套房缴纳3%的契税。当然，杨先生也可以先办卖房手续，等7－21天审核完毕后再以首套房资格买房。但由于“新国五条”地方细则的出台时间紧迫，万一要买进的房屋个税按照20%征收，很可能卖家会让杨先生承担多出来的税收。因此，这段时间，很多置换客都会权衡“是先买进，还是先卖出”。