搞清土地增值税清算单位，降低税收负担

　　土地增值税清算单位是一次性计算税款的房地产范围。清算单位如何划分影响增值率和税率的高低，并影响应纳税金额的大小。

　　因此如何界定清算单位是大家关注的土地增值税政策之一。

　　不同地方的税务机关确定清算单位的依据不同，有的以房地产项目的立项批文确定的房地产项目作为清算单位，有的以一份《建筑工程规划许可证》许可建设的工程作为清算单位，也有的以一份《建筑工程施工许可证》许可建设的工程作为清算单位。选择哪种方式确定清算单位更合法、合理呢？

　　一、关于清算单位的政策规定

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础。

　　二、关于房地产开发项目的规定

　　《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　根据上述规定，房地产开发项目在土地出让之前，项目的用地性质、开发强度等规划条件就已经明确。建设单位取得土地使用权后根据规划条件报送房地产开发项目建议书。一般来讲，房地产开发项目最终经发展和改革行政主管部门批准、核准、备案的立项文件确定。

　　三、清算单位的选择的分析

　　1、以建设工程规划许可证确定清算单位。

　　建设工程规划许可证管理的对象是建设工程，不是房地产项目建设的全部内容。一个房地产开发项目可能有一个或多个建设工程规划许可证。它是规划管理部门对房地产开发项目的建设工程的位置、类别、数量、层数、外形、间距等建设内容开展行政管理的手段。

　　因此建设建设管理许可证许可建设的只是一定范围的建设工程，而不能称为房地产项目本身。如果以建设工程规划许可证确定的工程范围作为清算单位，与清算单位的税收政策有差异。

　　另外，一个房地产开发项目领取了两份或两份以上的许可证，会发生本许可证范围的建设工程已经“符合清算条件”，但配套的基础设施和公共工程未完成建设，在清算时会产生成本无法完全确定的问题。

　　2、以建筑工程施工许可证确定清算单位。

　　建筑工程施工许可证是对建筑工程施工手续、拆迁、施工单位资质、安全、质量、施工图纸、技术资料等施工条件进行管理的手段。建筑工程施工许可证的工程范围可能会更小。

　　“如果以建筑工程施工许可证确定的工程范围作为清算单位，除了上面所说的问题外，还会产生将一个房地产项目划分成过多的清算单位、清算工作和成本分配管繁琐的问题。

　　3、以立项批文确定清算单位。

　　发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目，包括了开发建设的全部基础设施和房屋。

　　将其作为清算单位，与税收政策规定一致，避免了符合清算条件时成本不确定的问题，减少了将一个房地产项目分为多个清算单位而引起的成本分配争议问题，也减少了清算事务。

　　最关键的是比以另外的方式确定的清算单位降低了税收负担。

　　因此以发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目作为清算单位最符合税收政策。

　　但无论以哪种方式确定清算单位，在实际清算工作，都会遇到一些疑难问题，建议应尽早与税务机关沟通，争取到符合自己利益的清算单位。