陷入两难的房地产企业所得税

　　近些年随着金税四期即将上线，税务监管稽查力度的不断加强，房地产企业作为税收行业中的重头戏，轻而易举会被列为稽查的重点对象，对于地产企业来说把握企业所得税纳税义务发生时间，收入成本的结转节点就显得尤为重要，如何正确自查该税种涉税风险，本文结合税法文件进行详细分析：

　　一、未完工阶段

　　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　二、完工阶段

　　开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。也就是说完工后应及时结转收入成本，调整预计毛利额缴纳企业所得税。

　　在实务中对于完工标准众说纷纭，结合相关税法文件来看，国税函2009年31号文件对于完工有三条标准按孰早原则确认：

　　(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　(2)开发产品已开始投入使用。

　　(3)开发产品已取得了初始产权证明。

　　但在(国税函[2010]201号)明确规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。显而易见从这两个文件来看，地产企业交房成为企业所得税纳税义务发生的重要节点。并且201号文件更强调实质重于形式原则。

　　但是实务中，地产企业在该阶段往往会存在两类两难问题，一是合同约定交房时间与实际交房时间不一致，笔者认为对于该问题，实质重于形式，应按实际交房时间来确认。二是地产企业给业主交房时，会存在项目仍未完成竣工决算，开发成本也未全部入账，此时如何结转收入成本?

　　再结合关于确认企业所得税收入若干问题的通知《国税函[2008]875号》文件来看，该文件规定企业销售商品同时满足四点条件的，应确认收入的实现，其中第四点为“已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算”。所以对于地产企业来说，实务中若因种种原因被迫提前交房，收入成本无法匹配结转。笔者认为可结合业务实质及相关税法文件与税务机关做好充分的沟通工作。同时企业内部应加强成本支出监管并做好及时归集工作，以使企业收入成本与业务实质合理匹配。