国家税务总局福州市税务局关于市十五届人大四次会议第0248号建议的答复

国家税务总局福州市税务局关于市十五届人大四次会议第0248号建议的答复

叶醒代表：

　　《关于房地产开发行业相关税收政策的建议》(第0248号)收悉。我局对您的建议高度重视，迅速组织相关部门认真研究，现答复如下：

　　一、关于土地增值税预征率问题

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，我国土地增值税采用“预征+清算”的征收模式。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)的规定，“东部地区省份预征率不得低于2%”；我省明确规定了福州市的预征率为普通住宅2%、非普通住宅4%、非住宅6%，并且税务新机构成立后的《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福建省税务局2018年第21号公告)中继续重申了上述预征率。

　　为促进房地产市场持续健康发展，更好适应出现的新变化、新情况，积极回应纳税人和其他社会各界反映的土地增值税预征率与部分房地产开发项目实际税负率不匹配问题，切实减轻企业预缴负担，同时也减轻税务机关清算时大额补退税压力，近期我局根据省局的有关精神对部分无增值或者明显低增值项目的预征率进行了调整。经测算整个项目土地增值税增值率明显偏低的，可按0.5%级距分档的规则确定预征率；经测算整个项目无增值、明显需要退税的，可适用零预征率；对整个项目土地增值税测算税负率经审核确认后达到或高于2%的，维持按“福建省税务局公告2018年第21号”第二条规定预征。

　　二、关于土地增值税“三条线”清算问题

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，目前我省以及全国大部分省份在土地增值税清算中将房产划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型分别计征土地增值税。税务新机构成立后的《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福建省税务局2018年第21号公告)中继续重申了同一清算单位中应区分普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。我局按照上级的规定执行。对于纳税人反映的因“三条线”而导致整体土地增值税税负加大的情况，我局将积极向上级反映。

　　三、关于地下车位分摊土地成本问题

　　《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福建省税务局2018年第21号公告)对于“同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题”作出了以下规定：“同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

　　长期以来，我局对于土地成本的分摊，都是根据受益原则、按可售面积在不同类型房地产间进行分摊。税务新机构成立后，我局考虑到房地产项目之间情况各不相同、差异很大，不同的分摊方法都会导致“有的项目受益、有的项目受损”，因此，为了保持税收政策的连续性、稳定性和相对公平，我局依据省局的授权，发布了《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福州市税务局公告2018年第1号)，规定土地成本在同一清算单位不同类型房地产间按照可售面积计算分摊。

　　近期，考虑到地下车位(库)严格按照可售面积分摊土地成本，可能造成部分房地产开发项目“三条线”增值额不均衡，为切实减轻企业税收负担，我局收集对比了全国各地对于地下车位(库)分摊土地成本的政策口径，积极向土地管理部门咨询和征求意见，并听取了部分纳税人的意见建议，于近期对地下车位(库)分摊土地成本的口径进行了调整，对地下一层、二层、三层(包括三层以下)的地下车位(库)，参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法(试行)》的规定，并经主管税务机关确认，纳税人可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　感谢您对税收工作的关心和支持！恳请您继续加强与税务部门的沟通联系，多提宝贵意见和建议，帮助我们进一步改进工作。

　　领导署名：杨招旺

　　联系人：陈敏奇

　　联系电话：0591-83373932

国家税务总局福州市税务局

2020年3月27日