房产税的计税基础问答

　    问：房产原值中包含如喷泉、配套室外土建、灭火器等消防工具等等，在计算房产税计税基础时是否先减去这部分后再乘以80%？
       答：根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）文件的规定：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）第二条已作了明确。随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。经研究，现将有关问题通知如下：
　　一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税？

　　二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。?

　　三、城市房地产税比照上述规定执行。

　　四、本通知自2006年1月1日起执行。《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》 （[87]财税地字第028号）同时废止。

　 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）
　　一、关于“房产”的解释
　 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

　　根据财税地字[1986]8号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

　　二、关于房屋附属设备的解释
　　房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
　　属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

　　因此，在计算房产税计税基础时不能先减去以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施后再乘以80%。

       问：我公司随办公楼一并移交设备中有会议室音频投影系统、交换机、电视电话会议系统以及网络系统，单独简历卡片入账，在计算房产税时是否可以不计入房产税计税基础？ 房产原值中含有的土地出让金已经缴纳土地使用税，是否可以不再缴纳房产税？

       答：1、房产税计税基础问题
     《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）规定，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。根据财税地字[1986]8号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

     《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）进一步明确，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
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      因此，对贵公司办公楼内的会议室音频投影系统、交换机、电视电话会议系统以及网络系统，单独建立卡片入账固定资产，应属于上述为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，以房屋为载体，不可随意移动的“电气”附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

      2、房产原值中含有的土地出让金缴纳房产税问题
     《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南 
      六、土地使用权的处理
      企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

      自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

      企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

       因此，按新准则的规定，贵公司的土地出让金，应该确认为无形资产，但贵公司将土地出让金计入到房产原值中，按《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。您公司的处理是要缴纳房产税的。