房产税的计税基础问答

　　问：我单位购入房产，交了印花税、契税和物业维修基金，这几项我已计入了固定资产中，交房产税时，也要将这几项计入计税基础吗？

　　答：房产税的计税依据为房产帐面原值。

　　问：银行取得的抵债资产中，房屋占一定比重，对于该类房屋若未过户未取得产权，持有期间是否也应该缴纳房产税？如果从价计征，房产原值如何确认？因为抵债资产的入账价值不一定等于房产的实际价值或评估价值。如果该房产出租，是否应从租计征？纳税义务发生时间是从取得房产的当月还是次月开始计算？

　　答：1、《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十五条同时废止。

　　按照上述规定，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对于抵债资产应按会计制度规定的入账价值计价缴纳房产税。会计处理可参照《企业会计准则第12号——债务重组》（2006）及《企业会计准则第4号――固定资产》（2006）。

　　《企业会计准则第12号——债务重组》第九条　以现金清偿债务的，债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额，计入当期损益。债权人已对债权计提减值准备的，应当先将该差额冲减减值准备，减值准备不足以冲减的部分，计入当期损益。

　　第十条　以非现金资产清偿债务的，债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，比照本准则第九条的规定处理。

　　《企业会计准则第4号――固定资产》第四条 固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。

　　2、参照《北京市施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》（京政发（1986）165号）第四条规定：企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。

      问：外商投资企业的自有房产，按照房产原值做为计税基础计算房产税。现在发生了得相关装修费，照明和电扇更换改造工程，屋顶防水施工合同工程等等，是否需要对这部分的装修改造费用计算房产税？在会计上，已经将这部分费用资本化确认为新的固定资产（不是房产），按照新的年限计提折旧处理了。
 
       答：城市房地产税：按您的描述，外商投资企业发生的上述房屋装修费用资本化确认为新的固定资产，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》的规定：
       一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
       二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

       三、城市房地产税比照上述规定执行。

       对于外商投资企业发生的房屋装修费，我们理解不属于上述文件列明的要应计入房产原值计征房产税的房屋附属设施和配套设施，因此，无论会计上如何核算不需并入房产原值缴纳城市房地产税。
       所得税：按现行内外资企业所得税统一的所得税法条例规定，外商投资企业的房产应以历史成本为计税基础并计提折旧，不得将维修费用资本化增加房产价值。对符合所得税法规定固定资产确认条件的，可以取得该项资产时实际发生的支出为计税基础确认为新的固定资产，并按照规定计提折旧。

       问：房产原值中包含如喷泉、配套室外土建、灭火器等消防工具等等，在计算房产税计税基础时是否先减去这部分然后乘以80%？如房产中包含一部分出租房产，能否在计算出全部房产税后乘以自用房产面积除以总面积？
 
       答：根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）文件的规定：
       关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》〔87〕财税地字第003号第二条已作了明确。随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。经研究，现将有关问题通知如下：
      一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
      二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　　三、城市房地产税比照上述规定执行。
       四、本通知自2006年1月1日起执行。《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》  〔87〕财税地字第028号同时废止。

       因此，在计算房产税计税基础时不能先减去以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施然后乘以80%。
       房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种，应纳税额计算公式分别为从价计征的应纳税额=房产原值×（1-原值减除率）×1.2%，从租计征的应纳税额=租金收入×12%，对贵公司房产中有出租的，应分别计算房产税，对出租的部分依租金收入×12%计算房产税，对其余部分应减去从租计征部分的房产原值后，再计算出房产余值，依1.2%的税率计算房产税。您说的从价计征的部分，计算出全部房产税后乘以自用房产面积除以总面积的做法理论上应该是可以的，但房产税的地方性规定很多，您最好还是与当地主管税务机关沟通确认为好。

       财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定   财税地[1987]3号 
       一、关于“房产”的解释
       房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
       独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
       根据财税地字[1986]8号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。
       二、关于房屋附属设备的解释
       房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
       属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。