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昨天，南京房产20条新政一出台，立即在业界引起强烈反响。
在房地产市场低迷的情况下，这20条政策到底能起到多大的刺激作用？会有多少有购房意向的市民被其打动，投入到置业大军中呢？而对众多资金紧张的开发商来说，这20条新政又能给他们带来多少实际好处呢？
现在，就让我们详细分析一下吧——
给购房者的优惠
关于转手买卖：“免税”计算时间提前
第一条：根据南京实际情况，适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。
解读：据权威消息，今后在认定二手住房交易税征收时点时，将统一划定为以“商品房买卖合同登记鉴证日期”为准，而不再按原来的“契税完税日期或房产证记载日期”为准。
举例来说，刘先生2006年购买了一套期房，当年8月签订了购房合同并鉴证，而房子直到2008年底才正式交付，办理了产权证。如果按照过去的规定，刘先生的房子要在办理房产证的2008年的基础上计算，5年后转手方能免交营业税，也就是说，只有到2013年才可以免营业税上市交易；但按照新政，只要从2006年合同登记鉴证日期算起，到2011年8月房子转让时就可以免征营业税了。
这样算来，该套房转让免交契税的时间，比原来足足提前了两年多。
关于二套房贷：“改善住房”享首套优惠
第二条：对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准，从而购房改善自身住房条件的购房者，不视作购买第二套住房，仍执行首套住房贷款政策。
解读：此前央行出台的个人房贷政策中就有这么一条优惠政策：如果市民到银行贷款，能够提供出房产局档案馆出具的首套人均建筑面积低于全市标准的，银行都视同第一套标准来执行，也就是利率可下浮15%、首付最低20%或30%（建筑面积90平方米以下首付20%、90平方米以上首付30%）的优惠政策发放贷款。如果被视作第二套房贷，那么首付至少4成、利率上浮10%。
这条政策文字上与以前并没有变化，更多的是“暗示”银行以多种方式支持市民买房贷款。
关于公积金贷款：限额提高并可异地贷款
第三条：抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度、省内异地申请住房公积金贷款的有关政策。支持市民提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买经济适用房、中低价商品房。
解读：南京住房公积金管理中心相关人士昨日透露，相关的细则已经基本定稿，“十一”以后对外公布。
之前有消息称，南京住房公积金贷款额度将从现有的20万元/人调高到30万元/人。而对于住房公积金异地贷款的问题，消息灵通人士明确表示“将复制常州政策，但范围限为江苏省内”。记者获悉，常州公积金的异地贷款规定是：“凡在本市购买住房但在外市正常缴纳住房公积金超过6个月的职工，只要符合我市住房公积金贷款条件，可在本市申请住房公积金贷款，享受与本市职工同等的政策优惠。”也就是说：在江苏省内无锡、苏州等城市的居民，只要有住房公积金账户的，到南京买房均可向南京市公积金管理中心申请公积金。但由于这些居民缴纳的公积金不在南京市公积金管理中心，南京公积金有没有足够的钱放贷呢？这是个很大的挑战。
关于购房补贴：下月起买自住房给补贴
第四条：进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年l0月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1％的补贴；凡购买90-144平方米（含l44平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5％的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
解读：南京市房产局副局长郭宏定解释，给予补贴的购房时间是2008年l0月1日至2009年9月30日。凡是在这一年里买了房、签了合同并且到房产部门进行预登记的购房者，补贴发放时间限定为“办理产权证时”，即购买期房的人并不能马上拿到补贴；此外，补贴会以现金的方式发到购房者手上。比如花60万元买了一套75平方米的房子，那么可以拿到的补贴就是6000元。不过，要求购房者在2012年12月底前去办理房产证，否则补贴就拿不到了。
关于“卖旧买新”：抵扣个税条件放宽
第五条：进一步加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度，确保将国家有关税费优惠政策落到实处。
解读：发布会上，市委宣传部副部长曹劲松表示，这一条的细则正在制订中，将由税务部门对外发布。
知情人士透露，这一条主要是指二手房买卖的个人所得税抵扣。本来市民如果卖出房产，需按买入和卖出差价的20%交纳个人所得税；但如果在卖掉该房后一年内又新买房的，根据新购房总房款与卖出房总房款的差价，返还当初卖房时所征的个人所得税。如果购房花的钱比卖房的钱多，则全额返还；如果比卖房花的钱少，则按新购买价占已卖价的一定比例返还。
这次所谓的“将该优惠政策落到实处”，方案有两种：一种是将现行的“一年”时限延长为“两年”，也就是卖房后两年内买房都可抵扣个税。这是为了防止一些房子虽然签合同早，但实际要一年后才交付，导致这部分居民办理房产证的时间超过了“一年”的期限规定，无法享受抵扣政策；还有一种方案是将“一年”的参照日期由目前的办理房产证日期改为以合同鉴证日期为准，这样同样可以避免因期房交付时间晚而使居民无法享受正常个税优惠。“总之，我们会想办法让所有满足国家税收优惠条件的居民都能正常享受优惠。”
给开发商的优惠
开发商可缓交基础设施费人防费
第十一条：在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期交纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。
解读：目前南京楼盘的基础设施配套费为150元/m2，10层以下的人防配套易地建设费是700-900元/m2，分摊到每平米房价中为100元/m2左右，两项合计250元/m2。原来这些费用应当在领取施工许可证的时候交纳，现在延期到领取房产销售许可证前，大约缓交了2-3月。
楼盘销售纳税也可“少交迟交”
第十二条：对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预交、按年清算。
解读：目前南京市规定，房地产企业上年度应纳税额凡超过800万元的，需要按月预交企业所得税。而昨天出台的新政中已经改为“按季预交”，一下就可少交一半钱，更何况还可以再迟交2个月呢。
开发商缺钱联合开发可缓交规费
第十三条：积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，走联合开发之路，增强抵御风险的能力。在建项目因资金问题与其他企业联合建设的，可以缓交相关市权规费。
解读：比如一家开发商拿地后资金不足，无力开发，如果另一家开发商出钱，这种合作开发，前者一般会将一定比例的土地产权转移给后者，以计算各自的产权比例。按规定，这种土地“转让”买卖双方均需向国土部门交纳3元/m2的转让重新登记费，另向财政部门按地价的4%交纳契税。今后这类费用按照新政则可以“缓交”，而且缓交的最后时间没有明确限制。
楼盘可推迟开工土地出让金可缓交
第十四条：进一步优化土地管理政策。对因特殊原因无法交付或不具备全面开发条件的已出让地块，经批准并办理相关手续后，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延缓交纳土地出让金。
解读：国土部门表示，延期交纳土地出让金将一般只针对因政府原因拖延开工的项目，比如拆迁拖延了时间或规划迟迟难以确定等，每块地缓交都将“一事一议”。
“一套一价”取消开发商自行调节
第十六条：取消商品房“一套一价”管理方式。加强房地产市场价格秩序管理，严格执行“明码标价”制度，遏制开发企业非理性价格行为，严肃查处少数开发企业虚假广告等行为，防止不正当竞争扰乱房地产市场秩序。加强房地产市场诚信体系建设，严厉打击各类违规违法行为，切实保障房地产消费者合法权益。
解读：南京市物价局副局长王秀洲表示，去年5月份出台了“一套一价”政策，主要是针对当时南京房地产市场的价格变动频繁、房价上涨幅度过大等情况。现在取消这个制度，包含三方面内容：第一，当时要求开发商将每套住房的价格都报送物价部门审核，现在不需要了，由开发商依据政府指导价的总体水平要求，就每一套房子自己定价，不要再报物价部门核查；第二，原先规定价格一旦公示后不得擅自提价，如果要提也得报物价部门重新核定，往后这也不需要了，价格变化由开发商依据市场情况、尤其是楼盘销售状况进行适度调整；其三，当时要求在标价上，售楼处的价目表与提供给物价部门和在网站上公布的价格三者一致，现在进行改革，只要求开发商在售楼处的显著位置，将价格表对外公示。
但取消“一套一价”并不表示江苏省房地产的核价制度完全取消。王秀洲表示：新政实施后，开发商开盘前仍需到物价部门核定楼盘整体的指导价，才能拿到物价部门出具的联系单，到房产部门领取楼盘销售许可证依然需要物价部门的“联系单”。
规划虽然定了楼盘仍可申请改户型
第十八条：根据住房建设规划，进一步优化我市住房供应的总量规模和区域分布。在满足整体规划的条件下，鼓励房地产企业适应市场需要，调整房屋的套型结构。在建项目经批准后，可对房屋套型设计作必要调整。
解读：这一条也就是允许楼盘更改套型规划。由于本次新政对90m2以下小户型的补贴最多，因此调整方向应当是鼓励楼盘朝中小户型调整，这类户型在目前的市场上远比130-160m2的大户型“好卖”。
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