物业用房是否缴纳土地使用税和房产税？

　　很多房地产项目中都配建了物业用房。在项目完工后物业用房移交物业公司无偿使用，那么问题来了，物业公司是否需要交纳物业用房的土地使用税和房产税呢？实务中颇多争议，特分析如下：

　　1、物业用房的性质通常为项目公共配套，没有独立产权，也可以理解为产权属于全体业主所有。在完工后物业用房和其他公共配套设施一起移交物业公司，作为物业用房来讲，和其他公共配套一样，所有成本已经在核算中分摊到项目中的可售面积中，也就是说，分摊给了每个购房的业主，每个业主所支付的房款中已经包括了物业用房对应的土地和物业用房的建筑成本。

　　2、基于上述理解，我们认为物业用房无需缴纳土地使用税，因为对应的土地已经分摊给业主，业主如为企业，在缴纳土地使用税时自然包含了应分摊的公共配套土地面积，如果物业用房再单独交纳，成为重复缴纳，显然不合理。

　　3、房产税的情况要复杂的多，依据房产税的规则，只要符合房产定义则需要缴纳房产税，通常由房产所有人缴纳。这里的物业用房显然是房产，但产权属于全体业主所有，全体业主是一个虚拟的概念，即使落实到业主委员会也是一个非营利组织，无法缴纳房产税。对于这类特殊房屋，房产税通常要求使用人缴纳，那么物业公司作为盈利性企业，无偿使用了物业用房，需要缴纳房产税。

　　那么问题来了，这里是无偿使用，不能从租计征，从价计征的话，物业用房的原值并不清晰。实务中税务机关可能会依据物业用房具体情况给出估值，并要求物业公司按照估值缴纳房产税。