山西省地方税务局公告2014年第3号 山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告[条款修订]​​​​​​​

　　第十六条 房地产开发企业开发土地、新建房和配套设施发生的成本费用，准予扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及国家规定的准予加计20%的扣除，未实际发生的上述各项预提(或预付)费用，不得扣除。

　　第十七条 审核扣除项目是否符合下列要求：

　　(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第十八条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核

　　(一)审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额

　　1、结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，有无政府返还和以地补路等情况。

　　2、土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，审核是否有重复列支的问题。

　　3、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。

　　(二)审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例

　　1、同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本;不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价(楼面地价=土地总价格/总建筑面积)和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

　　2、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

　　(三)土地成本审核意见的出具

　　土地成本审核小组应当根据纳税人提供的《取得土地使用权支付金额明细申报表》和相关资料，对土地成本认真审核，计算分摊后，填写土地成本审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

　　第十九条 其他开发成本、费用的审核

　　(一)前期工程费与基础设施费的审核

　　1、审核前期工程费(包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用)和基础设施费(包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用)的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　2、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。

　　3、多个(或分期)项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。

　　(二) 建筑安装工程费的审核

　　1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证;审核纳税人是否存在利用关联方(尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

　　2、采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

　　3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分;建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告;审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×(清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积)];同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本;审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

　　(三)[条款修订]其他建筑安装成本费用的审核

　　1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金，未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

　　2、审核开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列支了临时代垫的临时水电费、农民工工资保证金等费用，如列支了应当将其调出，不得作为开发成本扣除。

　　3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

　　(四)公共配套设施费的审核

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：

　　1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

　　2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况;其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分　为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

　　1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

　　2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

　　3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

　　4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。