山西省地方税务局公告2014年第3号 山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告[条款修订]​​​​​​​

　　(五)开发间接费用的审核

　　1、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用;是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证;是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用;是否将开发费用记入开发间接费用;是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，记入开发间接费用的情形;有无预提的开发间接费用;在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

　　2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。

　　3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。

　　4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。

　　(六)房地产开发费用的审核

　　房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除;若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。

　　(七)其他开发成本费用审核意见的出具

　　其他开发成本费用审核小组应当根据各类合同签订金额和银行支付凭证及发票取得情况，对纳税人提供的《前期工程费明细申报表》、《建筑安装工程费明细申报表》、《基础设施费明细申报表》《公共配套设施费明细申报表》、《开发间接费明细申报表》、《利息支出明细申报表》、《扣除项目汇总申报表》进行认真比较、分析、确认，根据清算项目的建筑面积占总建筑面积的比例，对各项费用进行合理分摊，填写房地产开发成本费用审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

　　第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核

　　(一)与转让房地产有关的税金的确认和审核

　　与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

　　审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：

　　1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。

　　2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。

　　3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除。

　　(二)财政部规定的其他扣除项目的确认和审核

　　对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本按规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

　　审核其他扣除项目，重点审核以下内容：

　　1、审核房地产开发企业代收的费用是否作为房地产开发成本列支并进行加计扣除。

　　2、审核对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，是否按税收规定计算扣除项目金额，有无违反税收规定加计扣除。

　　3、审核对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

　　(三)税金及其他扣除项目审核意见的出具

　　税金及其他扣除项目审核小组应当将审核情况填入税金及其他扣除项目审核相关附表，并加注意见，报清算审核领导组。

　　第五章 核定征收

　　第二十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

　　(五)申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

　　(六)纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。

　　第二十二条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。

　　纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：

　　(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;

　　(二)提供的开发成本资料不实的;

　　(三)发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的;

　　(四)虚报房地产开发成本的;

　　(五)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价，又无正当理由的。

　　第二十三条 凡不符合核定征收条件的房地产开发项目，要严格按规定进行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

　　第六章 审核结果的处理

　　第二十四条 清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见，汇总有关资料，经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后，确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。

　　税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书，送达纳税人。对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续;对需退税的清算项目，按照有关退税流程办理退税手续;对符合核定征收条件的清算项目，应当明确核定依据、核定征收率、核定税额，督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。

　　第七章 附则

　　第二十五条 本办法所涉及各种税务文书和表格式样、填列归集要求均附列在附件中。

　　第二十六条 本办法自2014年7月1日起施行。

　　附件下载:

　　1.土地增值税清算申报资料清单。

　　2.土地增值税清算申报表及填报要求。

　　3.土地增值税清算审核表。

　　4.税务文书格式及清算资料整理、归档要求。