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储备土地通过招标、拍卖、挂牌实现收益后，要按收益的一定比例（约25%）作为土地出让金上交财政，余下部分则纳入财政专户管理。在抵补征用和收购土地支出后，盈余属政府收益，由政府安排使用，单位无权支配此项收入。 因此，单位认为土地运作模式实质是在土地储备制度下最大限度实现政府收益的一种土地出让方式，不同于二级市场的土地使用权转让行为，因而不宜对单位征收营业税。倘若对其征税，则只是实现政府收入从土地收益形式向税收形式的转化，并不带来政府总体收入上升，还会影响土地资源向土地资本的转化进程。 《财政部、国家税务总局关于呼和浩特市土地收购储备拍卖单位转让土地使用权征收营业税问题的批复》（财税[2006]23号）明确：呼和浩特市土地收购储备拍卖单位作为代表呼和浩特市政府实施土地储备工作的单位，在具体从事土地征用、收购、开发储备以及供给过程中发生的应税行为应依法纳税。凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为，属于土地所有者出让土地使用权，不征收营业税；凡属于转让土地使用权的行为，应按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第八款的规定征收营业税。因此，对该单位土地运作过程中，凡土地局文件批复明确转让的，应按“转让无形资产”征收营业税；凡土地局文件批复为出让性质的，应按“转让无形资产”征收营业税。 |
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