并购项目的关键问题汇总及解决措施

并购项目的关键问题汇总及解决措施

　　并购是企业发展的途经，运作得当企业可以迅速扩张。否则企业只能通过缓慢的自身积累滚动发展。由于金融市场的发展，并购方式日益多样化，并购技术日益成熟，对企业而言，并购已成为越来越重要的扩张手段。通过并购，企业可以在短时间内从外部市场获得所需的技术、生产设备、营销网络、市场准入、高端人才等多种资源，当然，这些资源有待于企业在并购之后很好的实现整合。

　　一、员工安置问题

　　员工安置是公司并购中的头等大事，既关系到员工的个人利益，也关系到目标企业的顺利交接以及社会的稳定，所以收购方务必做好员工的安置。常见的做法是，全盘接收目标公司的全部员工。私营企业的员工对企业的依附性较小，故在私营企业的收购中，员工安置的问题不大。而对于有国企背景企业的收购，则需特别慎重。因为，这些企业的员工对企业和国家有一种莫名其妙的依赖，他们将自身的生存、荣辱几乎全押在企业身上，对企业的要求也高，“五金”(养老、医疗、失业、住房、工伤)必须全部买齐。而不少私营企业，连“三金”都没买，“五金”更是奢侈。有国企背景的员工，一旦自身利益受损，要么上访、要么静坐示威，给企业、给政府带来很大压力。所以，对该类员工的安置工作一定要做细。几个大的原则，供大家参考：

　　1、所有员工原则上全部接收，原工资、福利待遇保持不变，并给过渡期，一般控制在两个月(或更长时间)以内，以保证收购的顺利进行。

　　2、过渡期结束后，所有留下来的员工，一律竞争上岗，重新签订书面劳动合同。

　　3、在2008年1月1日《劳动合同法》实施之前，以及该法实施后至收购基准日之前，未签书面劳动合同的，要求目标公司一律补签书面劳动合同，以避开双倍赔偿的问题。

　　4、原则上，收购方不主动开除任何员工，以避开可能支出的经济补偿金。

　　5、特殊员工，比如“三期”中的女职工，以及工伤、工亡员工，特殊对待，以保证企业的稳定和收购的顺利进行。

　　二、债权债务问题

　　对于债权问题，目标公司的原股东更为关注，一般不会出现问题。出现最多的是债务问题。一般情况下，收购方与原股东会在股权收购协议中约定：基准日之前的债务由原股东承担，基准日之后的债务由新股东(收购方)承担。此种约定，实质上是目标公司将自己的债务转让给了原股东或新股东，是一份债务转让协议。债务转让，需经债权人同意。故，此种约定在没有债权人同意的情况下，是无效的。虽然此种约定对外无效，但在新老股东以及目标公司之间还是有法律约束力的。实务中，收购方一般会采取让老股东或第三人担保的方式进行约束。金融圈的干货文章、模块知识、实务课程助您成为金融界的实力派!欢迎关注金融干货!

　　或有债务，是收购方关注的另外一个债务问题。实务中有以下几种处理方式：

　　1、分期支付股权收购款。即，在签订股权转让合同时，付一部分;办理完工商变更登记后，再付一部分;剩余部分作为或有债务的担保。

　　2、约定豁免期、豁免额。例如，约定基准日后两年零六个月内不出现标的在X万元以下的或有债务，则原股东即可免责。约定豁免额，以体现收购方的收购诚意;约定豁免期两年，是考虑到诉讼时效，而六个月是体现一个过渡期。

　　3、约定承担或有债务的计算公式和计算比例。需要指出的是，原股东承担的或有债务，一般是以原股东各自取得的股权收购款为限的。

　　企业与员工之间形成的债务问题也要妥善处理。由于种种原因，企业可能向员工有借款，或员工名为持股，实为借贷，内部债券等等，这些问题务必妥善处理，否则就容易滑向非法集资的泥潭，很可能导致刑事犯罪的发生。

　　三、土地、房产问题

　　公司收购，一般都是收购方看中了目标公司的土地、房产等重大财产，或者是看中了目标公司的许可证、资质证等经营许可手续，否则不会收购。经常会遇到目标公司的净资产是零甚至是负数，但收购方竟愿意出高价收购的情形，其用意就在于此。通过股权收购的方式，收购方节省了大量的土地增值税、房产税、营业税等税收，避免了资产收购需要支付的巨额税费，同时也便于目标公司的顺利交接。

　　土地和房产一般遵循的是“房地一体”的原则，即房产证与土地使用权证登记的是同一人。但实务中往往出现“房地分离”的情形。“房地分离”并不违法，值得探讨的是如何解决房与地之间的使用权问题。实务中，有的采取“回赎”的方式，有的采取维持现状的方式。

　　还需要注意的是，土地的用途是商业用途还是工业用途，土地的剩余使用期限，以及土地上是否存在抵押等。

　　以上土地均系国有土地，而农村集体建设用地是公司收购中另外一个棘手的问题。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。也就是说，除了因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移之外，农村集体建设用地不得对外出租，不得流转。其原因在于，农村的建设用地系无偿划拨取得，在没有依法征为国有建设用地的情况下，是不能对外流转获取收益的。该法第八十五条特别指出：“中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地的，适用本法;法律另有规定的，从其规定”。但实践中，为了节省成本，私营生产型企业大都租赁农村集体建设用地，有的甚至不是建设用地，而且租赁期限一租就是五十年甚至更长。

　　河南省根据实际情况，对农村集体建设用地能否流转、以及如何流转，做了一些突破性规定。《河南省国土资源厅关于进一步加强和规范农村集体建设用地使用管理的暂行意见》(豫国土资发【2009】52号)规定，农村集体建设用地在符合下列条件下的前提下，可以依法流转，即可以以租赁方式作为生产厂地：在土地利用总体规划确定的城市(含县城)建设用地范围外，符合乡(镇)土地利用总体规划和乡(镇)、村规划;符合产业政策和区域经济发展要求;经依法批准或者依法取得;权属明晰，界址清楚，持有合法的土地权属证书;不得改变土地集体所有性质，不得擅自改变土地用途，不得损害农民合法权益。并且，土地的对外出租需经各农村集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意。在符合上述条件的前提下，农村集体建设用地可以作为目标企业的生产厂地。

　　租地期限超过二十年的问题，一般采取两种方式解决。第一种，采取分别订立一份20年的租赁合同、两份附期限生效的租赁合同，即以“20+20+10”的方式解决。第二种，采取联营的方式，即农村集体经济组织与目标企业签订联营合同，目标企业一次性或分期支付联营费。第二种方式对于非上市企业，可以采取，但对于拟上市企业一般不要采取，其原因：一是上市企业对土地的使用有严格的要求，二是此种方式凭空增加了拟上市企业的关联方，人为的增加了企业上市的难度。

　　四、股权收购价格

　　股权收购款的支付价格，有平价、低价、溢价以及零价格转让。实务中，个别工商登记机关对股权转让价格不干涉，听凭转让双方的真实意思。但大多数工商登记机关均以“注册资本非经法定程序，不得增加或减少”为由，要求平价转让，否则不予办理变更登记手续。为解决此种难题，实务中，一般会制作两份股权收购协议，工商登记机关一份，股东自己留一份。提交给工商登记机关的是平价转让，股东自己留的是低价或溢价，甚至零价。不过，提交给工商登记机关的协议上，一般会写上这样一句话，以做好两份协议的衔接：“此份股权收购协议，仅为办理工商登记所用。在股权收购过程中，双方可达成补充协议，补充协议与本协议不一致的，以补充协议为准”，工商登记机关对此特约条款，一般不作干涉。股东自己留存的股权收购协议中，也会在“鉴于条款”中列明：“本股权收购协议系提交给工商登记机关的股权收购协议的补充协议，两者不一致的，以本协议为准”。

　　上述两份“阴阳”合同的法律效力如何，尚有争议。笔者认为，对于内资收购来讲，“阴”合同系当事人的真实意思表示，也未损害第三人的合法权益，尽管不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间是有法律约束力的，不应单纯以“协议未经备案”而确定其无效。

　　对于外资收购来讲，上述“阴”合同系无效合同。“阴”合同属于“阳”合同的补充协议，对股权转让的价格进行了实质性变更，违反了《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》(法释〔2010〕9号，2010年8月16日起施行)第二条的规定，属于绝对无效的条款。该司法解释第二条规定：“当事人就外商投资企业相关事项达成的补充协议对已获批准的合同不构成重大或实质性变更的，人民法院不应以未经外商投资企业审批机关批准为由认定该补充协议未生效。前款规定的重大或实质性变更包括注册资本、公司类型、经营范围、营业期限、股东认缴的出资额、出资方式的变更以及公司合并、公司分立、股权转让等”。

　　为防止国有资产的流失，对于外资收购，审批机关(商务局)依据《外国投资者并购境内企业的规定》规定，都会要求提交目标企业的资产评估报告、净资产审计报告、法律意见书，且经“招拍挂”程序，以公允的价格收购目标企业，否则不予审批。

　　五、外资并购中注册资本的计算问题

　　关于注册资本，在资产并购的情形下，确定注册资本较简单，与所有新设外商投资企业一样，该并购后新设外商投资企业的所有中外投资者的出资总额，即为企业的注册资本。在股权并购的情形下，由于目标公司的法人资格继续存在，因此注册资本的确定相对复杂。这里需要区分三种情况：

　　第一种，外国投资者仅购买目标公司原股东的股权，未认购企业的增资。这时，目标公司仅仅是股东和企业性质发生变化，其注册资本未变化。因此，并购后新设外商投资企业的注册资本就是其变更登记(由境内公司变为外商投资企业)前的注册资本额。

　　第二种，外国投资者不仅购买目标公司原股东的股权，而且还单独或与其他投资者一同认购目标公司的增资。虽然股东变更不影响企业注册资本额，但由于目标公司还有增资，所以其所有者权益(净资产)会因该增资部分而增加，所以并购后新设外商投资企业的注册资本，应为“原境内公司注册资本与新增资额之和”，外国投资者与目标公司原其他股东，在目标公司资产评估的基础上，确定各自在外商投资企业注册资本中的出资比例。

　　第三种，外国投资者不购买目标公司原股东的股权，仅认购目标企业的增资。这时，目标公司同样会因该部分增资，导致其注册资本同步增加。所以，并购后新设外商投资企业的注册资本亦为“原境内公司注册资本与增资额之和”。需要指出的是，在境内公司(目标公司)是股份公司的情况下，如果其以高于票面价值的方式“溢价”增发股票，其注册资本即股本总额应为原公司注册资本额与增发股票的票面总值之和。也就是说在该情况下，《关于外国投资者并购境内企业的规定》中的“增资额”应为股份公司增发股票的票面值，而非“溢价”值。

　　在外资并购中，注册资本的计算，直接决定外方能汇入多少增资并购款，故异常重要。

　　六、外资并购中的关联交易问题

　　在外资并购中，关联关系披露是《关于外国投资者并购境内企业的规定》中交易双方的法定义务。交易双方的不存在关联关系的声明及法律意见书也是报审批时的必备文件。在做法律意见书时，要做好尽职调查，参照企业上市的要求，以《公司法》、《企业会计准则第36号——关联方披露(2006)》等法律、行政法规等为依据，穷尽所有关联关系。一般的关联关系包括：股权、协议、人事安排等。对法人股东，要穷尽到自然人股东;对自然人股东，要穷尽其三代以内的直系血亲、旁系血亲以及姻亲。同时，要求收购方、目标公司及股东、董、监、高出具不存在关联关系的保证。律师要调查目标公司的全部工商档案，还需要求收购方提供经中国驻外使领馆认证的收购方的全部工商注册档案。

　　如果存在关联关系，则要披露，并遵守国家的相关税收、外汇法规;否则，出具不存在关联关系的法律意见书，顺利通过审批。

　　七、税收问题

　　公司并购中，主要税收包括以下几个方面：

　　1、增值税。股权转让不涉及增值税问题。

　　2、所得税。溢价，则征收个人所得税或企业所得税;平价、低价以及零资产转让，不存在所得税的问题。内资并购的所得税问题一般较好解决，而外资并购比较复杂。特别是外国投资者并购原外国投资者的股权，涉及到外汇的汇出，又可能涉及到国际重复征税的问题，律师应提前策划好。有的企业利用“因私用汇”、设计费、双向抵销等不法手段规避税收，逃避外汇监管，应当予以禁止。

　　3、土地增值税、契税。股权收购很好地避开了土地增值税和契税。

　　八、其他

　　1、协调好与政府机关的关系。公司并购涉及到诸多国家机关，必须将相关问题提前向相关国家机关确认，并得到肯定答复。如有疑问，提前解决，否则任何一个问题的突然出现，都可能导致收购的失败。内资收购主要涉及工商、税务等部门，外资收购比内资收购多了商务、外汇、海关、发改委等部门。

　　2、与注册会计师、咨询公司的密切配合。选择人品好、专业知识扎实的注册会计师、工商顾问的合作，将使收购工作进程大大提前。而长期的合作，使双方配合非常默契。共同解决疑难问题的过程，也大大凝聚了团队。

　　来源：拓展老狗
 

收并购项目融资的避坑策略

　　目录

　　一、房企收购项目公司引起的负债率上升问题

　　二、并购融资中需重点关注的典型性问题

　　三、并购类融资产品的风控问题

　　笔者按：全国各重点城市的第二批集中供地已陆续完成，开发商拿地意愿的下降超出了市场的预期。2021年6月至8月，国内主要城市发生土地流拍600余宗，其中近100宗发生在一、二线城市，剩余大部分流拍发生在三、四线等低能级城市。除国央企外，房企目前在招拍挂市场的拿地越来越少，由此导致拿地后的前融业务需求急剧减少，虽然不少房企将拿地转向了收并购市场，但因这些房企没有成熟的收并购经验，因此我们前融机构在做这类并购配资类业务时也格外关注房企对并购风险的把控能力问题。为便于说明，我们就房企目前收并购项目过程中最容易忽视的风控细节做相关介绍和说明。

　　一、房企收购项目公司引起的负债率上升问题

　　房企收购地产项目的时候，收购项目公司股权属于最常用的一种方式，另外就是出于税筹以及风险隔离的考虑通过资产直接转让、出资入股后转股、分立后转股、企业合并等方式完成项目的收并购。在“三道红线”的融资监管下，房企的项目并购需同步考虑杠杆率及负债率的问题，比如房企和我们一起设立SPV公司，双方按配资比例注入资金到SPV公司，SPV公司再收购项目公司的股权。房企有并表需求时，如我们前融机构这方以股加债或纯债方式将资金注入SPV公司，则合并报表后房企对外的负债也同步增加。除此之外，如以承债式并购作为交易基础，则项目公司原有的负债在房企合并报表后也将进一步提高房企的负债率。因此，房企在收并购项目的时候，除了资产规模的扩张外，负债层面的增加其实更为关键，甚至这个问题直接决定着能否去做收并购这件事情，毕竟房企购地金额不得超过年度销售额的40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括了通过收并购方式获地的支出。

　　从融资策略层面来看，为了避开配资端给房企并表带来的新增债务影响，我们目前一般都是与房企通过“实收资本+资本公积”的形式将配资款注入双方成立的SPV公司，另外SPV公司层面收购项目公司股权时，我们对房企的并购贷款一般执行以下准入标准：

　　1.房企收购的标的为老旧项目公司的，若从存续时间、过往交易经历、现金流情况、实控人资信、关联交易等方面综合判断后仍无法查明项目公司对外的负债和担保，则这类并购类融资项目我们原则上不予介入。

　　2.房企并购的尽调偏走过场，且对于存疑事项和重要指标、条件没有确切的印证，比如对于长期未开发或开发停滞的目标地块未通过政府走访等多种方式充分尽调的，对这类并购类融资项目或这种交易对手我们也是原则上不碰。

　　3.房企(指收购方)并购项目的交易条件不利于房企的，对这类并购类融资项目我们原则上也是保持谨慎，其中房企的并购风控层面，具体可参考如下做法：(1)设置支付少量定金后入场全面审计条款，并约定审计后对价调整和解约条款;(2)落实入场审计，制定专门审计预案并责任到人，且审计不限于财务审计，还包括全面尽调核实;(3)严格设定付款条件，其中必须以双方共同签署的审计结果报告作为付款必备文件及依据，防止审计条款空置。

　　二、并购融资中需重点关注的典型性问题

　　在前面提到的准入条件中，我们前融机构一般都重点关注并购交易的可行性以及底层项目的可行性两个问题，核心就是为了避免房企收购的不确定性或者项目的不确定性导致我们前期工作变为无用功。通俗一点地说，就是我们前融机构操作并购类融资项目需要把握的核心点就是先确保房企的底层交易确实可行，尤其是不会因为交易障碍或者项目的可行性等问题导致并购交易或者项目开发出现问题，最终导致我们的前融资金(指我们提供的并购融资款)无法退出。在融资的操作层面，为了更准确地评估房企底层交易的可行性，我们一般都会重点关注房企在并购层面的风控安排，以下就目前业务操作过程中的典型事项进行举例说明。

　　(一)收并购项目存在需清退爆雷房企的情形

　　对于收并购项目存在前手未清退方的，房企找我们申请并购贷的时候我们一般都比较谨慎，不过因为目前收并购市场中好的项目很多时候都面临这种问题，所以我们在判断层面一般也是因项目而异。举个简单的例子，最近几家百强房企爆雷后，一些中小房企与他们的合作项目面临引进新的合作方或融资方的问题，也即这些爆雷的房企要先行退出。因此，如果收购这些项目的房企找我们融资，那前手的清退就是需要重点关注的问题，具体来说主要是如下几个关注要点：

　　1.收购方(亦为融资申请方，下同)需充分预估因纠纷、保全等可能导致的开发障碍，比如必须以上述中小房企(指项目转让方或合作方)解决前手已爆雷房企的退出作为付款前提，合同约定的付款节奏也需尽量押后，这样才能确保我们提供的并购贷款有一定的安全边际。

　　2.收购方须结合拟退出房企原已签订合同的内容评估项目公司的承责范围以及原合作方(中小房企)的承责能力，比如原合作方(中小房企)无能力继续提供资金的情况下，配资后的SPV公司需承担垫资压力，对我们并购贷款的退出也会造成影响。

　　3.收购方原则上应设置严格的排他条款，包括签约前后的绝对排他，并设置较重的违约责任，防止给各方带来机会成本。另外在并购协议签订后至付款前，原则上应通过提前做股权转让或者股权质押的形式锁定目标公司股权给我们前融机构或SPV公司。

　　(二)并购贷资金的使用监管问题

　　在我们当前的并购贷操作中，授信额度一般是跟并购成本与后期开发建设资金的峰值挂钩，也即我们与开发商设立SPV公司后由SPV公司收购项目公司股权，其中双方按比例注入的配资款用于并购价款的支付与项目后续的开发建设支出。一般来说，并购配资款注入SPV公司后，款项的使用是我们在投后管理中需要重点监管的事项，但因底层项目的推进存在各种复杂的问题，因此实务中我们一般都是督促房企对核心事项进行重点把控或关注。以下就城市更新项目中我们如何督促收购方(融资方)有效地推动项目和使用资金进行举例说明：

　　1.城市更新项目拆迁谈判周期长、拆补过渡资金量很大，在项目熟化前我们前融机构和房企一般都难以抽身(比如转让或退出)，因此房企收购更新项目前原则上需要与被拆迁人有一定的接触，以评估时间成本，避免盲目收购后把我们前融机构也套进去。

　　2.城市更新项目需由合作方(包括地方性中小房企、前期公司、拆迁团队等)解决拆迁问题的，房企应当充分评估了解这类合作方的工作团队诚信度、历史工作效果、业务能力、专业性、规程等，因为这对将来拆迁工作存在关键影响，也即不能单纯地让合作方包干兜底拆迁工作后就放任不管。

　　3.对于城市更新项目，并购配资款进入后必须监管使用，确保投入到了项目上，拆补谈判等工作也应有房企自己的工作团队同步去跟，也即不能让房企事事依赖合作的拆迁团队，不然房企入坑后我们前融机构也会跟着入坑。

　　4.城市更新项目的前期支出需要严格资金支付条件、用途并设定工作时间要求(主要是针对拆迁团队)，如果项目推进出现迟延且房企需要抽调项目公司资金(比如资金闲置时房企将项目公司资金用于其他用途)，则我们同意的情况下也要让房企所属集团对抽调资金的返还义务进行兜底，以促使项目层面的资金安全和形成对房企的正常压力，确保即使项目暂时未能正常推进，相关投入形成的权益仍然保留在项目层面。

　　三、并购类融资产品的风控问题

　　上文主要提到的是房企收购项目公司时候的风控事项，对于融资本身来说，并购贷融资产品层面的风控同样需要重点关注。就目前的融资实务而言，房企收购项目时一般都会带融资方案上会，对于我们前融机构和开发商来说，最重要的一环就是融资产品的架构和并购交易方案的衔接问题。举个简单的例子，假如是强主体的开发商向我们申请并购融资，在强主体可提供担保或兜底的情况下放款条件对应的风控措施一般都可以做后置处理，那么前端就得先考虑衔接的问题。具体到操作流程上，一般是我们先与开发商一起设立SPV公司，然后再由SPV公司与转让方签订并购合同，我们与开发商按各自的配资比例向SPV公司注入的投资款(也即我们的融资款)则直接作为股权转让款等支付给转让方。当然，如果开发商已用平台公司签订并购合同的，我们其实仍旧可以通过增资等方式进入平台公司，然后注入融资款用于平台公司完成项目的并购，不过最核心的还是放款条件的问题，也就是上文说的是等开发商完成并购并办理股权质押、土地抵押后我们再放款，还是我们先放款让开发商完成并购后再办理后置抵押和质押等手续。总的来说，就目前的市场行情而言，大部分时候都需要具体情况具体分析。

　　来源：西政资本