自行开发商场整体对外销售如何缴纳土地增值税？

　　问：某房地产公司自行开发的商场未对外销售，并已办好房地产公司自己的产权证。现计划整体对外销售，如何缴纳土地增值税？

　　答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

　　第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格。取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

　　关于旧房的确认问题。《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发[2009]104号）规定，二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。

　　根据上述规定，该房地产公司开发的商场不对外销售，并已将产权证办到公司名下，若建成后未使用的房产或未作为固定资产核算的房产，应按新建房计缴土地增值税。若已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产以及已作为固定资产核算的房产均属旧房。房地产公司应按销售旧房计缴土地增值税。房地产公司不能取得购房发票，需要提交商铺评估价格并经税务机关确认后，可按房屋及建筑物的评估价格。取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税，否则税务机关可核定征收土地增值税。