招拍挂方式取得土地何时缴纳城镇土地使用税?

　　案情简介

　　日前，税务机关在对某企业以前年度纳税情况进行检查时发现，企业于2011年6月通过招标方式取得建设用地A地块的土地使用权，合同当月签订且未约定交付土地的时间。企业于2013年6月取得A地块的土地使用证，并自2013年7月起开始申报缴纳城镇土地使用税。税务机关针对企业该行为，按规定补缴了自2011年7月至2013年6月的城镇土地使用税。

　　税务分析

　　《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

　　(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;

　　(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

　　国家税务总局《关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　本案中，企业于2011年6月通过招标方式取得了建设用地A地块的土地使用权，合同当月签订但未约定交付土地时间，因此，企业应自合同签订的次月(2011年7月)起缴纳城镇土地使用税，而非取得土地证的次月(2013年7月)起缴纳城镇土地使用税。针对该情况，税务机关对企业按规定补缴了自2011年7月至2013年6月的城镇土地使用税。

　　来源：江苏地税

74号公告明确土地“招拍挂”城镇土地使用税缴纳时间

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（总局公告2014年第74号）明确，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

记者向地税部门了解到：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条第一款规定：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。这是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定，随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是：由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。

此外，依据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在“招拍挂”的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。对后一种情形，需要进一步明确纳税义务发生时间的政策适用问题。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）有关规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。

所以，通过“招拍挂”方式取得的土地都是建设用地，不属于直接取得耕地，无论耕地占用税以何种方式缴纳，都应当适用以出让或转让方式有偿取得土地使用权的纳税义务发生时间的政策规定。

因此，本次公告明确：

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人均应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

来源：信息时报  作者：叶静 余慧萍 陆晓红