税务总局公告2016年第14号、15号、16号、17号、18号政策解答

国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第15号 国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第16号 国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第17号 国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

6、问：营改增后是由地税机关受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务吗?

答：是。

[依据：总局公告2016年第19号]

7、问：纳税人提供不动产经营租赁营改增后如何进行预缴?

答：有以下几种预缴税款的计算情形：

（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
(4)其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
a.出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
b.出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

[依据：总局公告2016年第16号]

8、问：贷款利息可以抵扣增值税吗?

答：不能抵扣,同时纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

[依据：36号文《试点有关事项的规定》]

[注释]利息不能扣除，使很多企业希望落空，土地可以间接扣除，建筑业可以凭甲供材等方式实现低税率，两行业税负应都不会上升，企业还可以用好统借统还优惠政策。

9、问：小规模纳税人转让其取得的不动产如何开具专用发票?

答：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

[依据：总局公告2016年第14号第十条]

10、问：房地产老项目采用简易计税收入中还可以扣土地款吗?

答：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

[依据：总局公告2016年第18号第九条] 

11、问：房地产企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款如何计算?

答：按以下公式计算：

1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

另，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

[依据：总局公告2016年第18号第四、五、六条]

[举例]：A房地产企业拍地支出10000万元，取得了土地出让金票据，2017年当期销售了3万平方米，总可售面积为30万平方米，销售比为10%,则当期可扣除土地出让金为10000*10%=1000万元。