不动产投资入股需防增值税风险

甲公司为增值税一般纳税人，2016年8月以其2014年8月取得价值1000万元的不动产以公允价值1280万元（经评估）投资入股乙公司，占股20%。企业认为，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1“附：销售服务、无形资产、不动产注释”中，股权转让行为不包括在营改增试点范围内，也就是说，股权转让行为不属于营改增试点征收范围，不征增值税。甲公司未申报缴纳增值税。

财税〔2016〕36号第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。甲公司将房产作价入股乙公司，取得经济利益，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第一款规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。甲公司应纳增值税=（1280-1000）÷（1+5%）×5%=13.33（万元），并可给乙公司开具增值税专用发票。甲公司房产投资入股未申报纳税行为存在涉税风险，税务机关责令其补缴增值税。

同时，财税〔2016〕36号附件2第一条第四款“进项税额”规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。这也从另一个侧面印证不动产、无形资产投资入股应纳增值税。乙公司取得甲公司开具增值税专用发票注明税额13.33万元可以抵扣，2016年8月抵扣13.33×60%=8（万元），2017年8月抵扣13.33-8=5.33（万元）。

为此，对企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得其他经济利益，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额准予从销项税额中抵扣。