增值税简易计税项目及专用发票开具（政策截至2016年8月31日）

本文主旨是对适用征收率征收增值税的行为以及可否开具增值税专用发票的规定进行归纳整理，以便税务机关和纳税人在实务中使用。

小规模纳税人征收率的适用

一、小规模纳税人销售货物、劳务、无形资产、服务（交通运输、邮政、电信、建筑、金融服务和现代服务、生活服务），按3%的征收率计税（劳务派遣、安保服务差额纳税除外）。

以下项目按差额依3%的征收率计税：

1.小规模纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

2.小规模纳税人提供物业管理服务，向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额（自2016年8月19日起施行，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再做调整；未处理的，按此规定执行）。

二、小规模销售或出租不动产、土地使用权新增5%征收率：

所称取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。

（一）销售不动产、转让土地使用权

1．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2.转让2016年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

3．销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

4．小规模纳税人（不含其他个人）销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地向主管的地税机关预缴税款后，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

5．个人（个体工商户和其他个人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北京市、上海市、广州市和深圳市不适用该项规定）。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地向主管的地税机关预缴税款后，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报；其他个人应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税。

6．北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和其他个人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地向主管的地税机关预缴税款后，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报；其他个人应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税。

7．其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳增值税。

（二）出租不动产（土地使用权）

1.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2．出租其取得的不动产（不含个人出租住房和其他个人出租不动产），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法向不动产所在地的主管国税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3．其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

4．个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其中：个体工商户向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关申报纳税；其他个人向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。

（三）劳务派遣服务

1.提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

2.提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

3.提供安全保护服务，比照上述劳务派遣服务政策执行。

三、小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按3%的征收率计税。

四、小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产和旧货，依3%征收率减按2%征收增值税。

一般纳税人适用征收率的规定

一、一般纳税人的可选择按征收率5%计税的行为：

销售或租赁不动产、转让或出租土地使用权、不动产融资租赁、提供劳务派遣和人力资源外包服务，可选择按征收率5%计税。

所称取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，但不包括房地产企业自行开发的房地产。

（一）销售不动产

1．销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地向主管的地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

2．销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。

3．房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。