投资性房地产的税会分析

（4）2016年12月31日，根据公允价值变动调整账面价值

借：投资性房地产—公允价值变动 500

  贷：公允价值变动损益      500    

（5）2016年12月31日，确认递延所得税和所得税费用   

2016年12月31日，按照税法规定，办公楼的计税基础为6000-1500-200=4300万元，账面价值为5500万元，产生应纳税暂时性差异为1200万元（5500-4300），应确认递延所得税负债300万元 (1200×25%)，其中有500万元影响其他综合收益125万元。应纳税所得额=5000-500-200+50（税法确认的租金收入和会计确认的租金收入的差额）=4350万元, 应纳税额=4350×25%=1087.5万元，预收账款年末的账面价值为50万元，产生递延所得税资产12.5万元。会计分录如下：

借：所得税费用 1250

    递延所得税资产 12.5

    其他综合收益125

   贷：递延所得税负债 300

       应交税费—应交所得税1087.5

 2、纳税调整

（1）本期公允价值变动损益不计入应纳税所得额，做纳税调减500万元；

（2）税法确认的租金收入为450，会计上确认400万元，做纳税调增50万元；

（3）2016年5月到12月，按照税法可以扣除的折旧200万元。会计未计提折旧，做纳税调减200万元

这样，2016年合计纳税调减650万元。

3、 纳税申报 

《税屋》提示：被遮挡部分为累计“450”，纳税调整金额“50”
 

《税屋》提示：被遮挡部分为累计折旧、摊销额“1700”，金额“-200”

《税屋》提示：被遮挡部分为调增金额“50”，调减金额“700”

   （二）2017年

1、 会计处理：

    （1）2017年1月到10月，每月确认租金收入50

借：预收账款  50

  贷：其他业务收入  50

（2）2017年3月收到另一半租金

借：银行存款   499.5

  贷：预收账款  450

      应交税费—应交增值税（销项税额）49.5

（3）2017年10月31日，出售该投资性房地产

借：银行存款6600

  贷：其他业务收入6500

      应交税费—简易计税100

借：其他业务成本5500

  贷：投资性房地产—成本5000

                  —公允价值变动500

借：公允价值变动损益      500

  贷：其他业务收入         500

借：其他综合收益   500

  贷：其他业务收入  500

（4）2017年12月31日，冲减确认的递延所得税、确认所得税费用   

借：所得税费用1250

    递延所得税负债 300

贷：递延所得税资产 12.5

    其他综合收益125

    应交税费—应交所得税 1412.5

2、纳税调整

（1）税法确认的租金收入为450，会计上确认500万元，做纳税调减50万元；

（2）2017年度，按照税法可以扣除的折旧250万元。会计未计提折旧，做纳税调减250万元；

（3） 按税法规定办公楼的出售净收益=转让收入—计税基础=6500-（4500-200-250）=2450万元

     按会计准则规定办公楼的出售净收益=其他业务收入-其他业务成本=(6500+500+500)-5500=2000

    纳税调减收入1000万元，纳税调增成本1450万元 

（4）公允价值变动损益借方发生额500万元，应纳税调增500万元。

这样，2017年合计纳税调增650万元。

3、 纳税申报

 
《税屋》提示：被遮挡部分为累计“900”，纳税调整金额“-50”


《税屋》提示：被遮挡部分为累计折旧、摊销额“1950”，金额“-250”

     
比较华水公司2016年、2017年的A105000纳税调整项目明细表，2016年纳税调减净额为650万元，2017年纳税调增净额为650万元，可见该业务属于时间性差异。在我们进行汇算清缴时，可以通过这种比较来判断我们进行的纳税调整是否正确。