增值税发票开具指南「税总货便函〔2017〕127号」规定纳入新系统推行范围的小规模纳税人，使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

纳入增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点的小规模纳税人需要开具增值税专用发票的，可以通过新系统自行开具，主管国税机关不再为其代开。

纳入增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点的小规模纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关申请代开。

目前能够自开增值税专用发票的小规模纳税人有住宿业、和鉴证咨询业、建筑业、工业以及信息传输、软件和信息技术服务。我们知道小规模纳税人实行的是简易征收，其自身是不抵扣增值税进项，也不能自行开具增值税专用发票，如果客户需要从小规模纳税人处取得专用发票，只能由小规模纳税企业去税务局代开。

但是营改增之后，为了方便纳税人发票使用，税总逐步选取了一些行业，对其中符合条件的小规模纳税人纳入了自开票范围。截止到目前为止有下面这些行业。

《税屋》提示——被遮挡部分为“的不动产”

为什么有这么一个标准？

自开范围的具体标准为月销售额超过3万（或季度销售额超过9万）。为什么定了一个这个标准？这个标准也是小微企业免征增值税的一个标准，实际上可以看做增值税的一个起征点。

我们知道增值税设计原理是环环抵扣，上游交税下游抵扣，如果上游是免税的，自然不能开具专用发票让下游抵扣，除非你先把税交了。所以这里设定这个标准也是有道理的。因为你开了专票，客户要抵扣，你就必须申报纳税，和小微企业免税就有所冲突了。所以，必须是超过这个起征点的才能自开专票。

那如果未达到标准的纳税人需要开具专票呢？结论是还是需要到税务机关代开。

代开的发票是这样的。以后就是自开了，左上角就没有代开字样了。

销售不动产仍然需代开

符合自开条件的小规模纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关「你没看错，就是地税」申请代开。这仍然执行了税总函2016年145号的规定。

增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

当然如果不需要专票，纳税人可以自开，如果不能自开普通发票的纳税人，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。销售不动产征收率是5%,这是36号文附件2规定的。

如何填写申报表？

填写在《增值税纳税申报表》（小规模纳税人适用）第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。也就是说自开的也填写这里。