房地产开发经营业务企业所得税处理办法风险提示

房地产开发经营业务企业所得税处理办法风险提示

　　日前，国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），因文件执行日为2008年1月1日，所以将对房地产企业2008年度的汇算清缴工作产生重大影响。

　　相较于《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号<已失效>）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，2008年前仅适用于内资房地产开发企业），房地产开发企业需要注意的变化条款很多，比如：

　　·对于开发企业将开发产品转作固定资产不再视同销售

　　·扩大了适用计税毛利率3%的保障性住房的范围

　　·统一了企业委托境外机构销售开发产品的销售费用扣除比例

　　特别向企业提出注意如下风险：

　　1、核定征收方式要慎用。

　　新文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。

　　2、计税毛利率降低，调整了预缴方法。

　　新文件第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

　　值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！

　　3、自用产品折旧扣除有限制

　　新文件规定，转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与国税发[2006]31号的规定相比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。

　　4、明确了计税成本对象的确定原则。

　　这是新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。

　　5、预提费用予以明确。

　　关于“预提费用”新文件第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”