营改增后转让土地使用权税收问题探讨

近日，某县房地产开发企业（一般纳税人）转让一块2012年取得的地块，面积16000平方米，双方协议转让价款726万元。该地块取得时支付土地出让金500万元，缴纳耕地占用税10万元、契税15万元。转让方已向对方开具了增值税普通发票，其中销售额691.43万元、增值税34.57万元（税率5%）。笔者就双方如何纳税、缴纳哪些税、税款如何计算等税收问题进行逐一分析，共同探讨。

 

问题一：双方应缴纳什么税？

 

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。

 

问题二：增值税如何计算？

 

标的地块系营改增前取得，营改增后转让，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”的规定，转让方可以选择适用简易计税方法，计算应缴纳增值税（726-500）/(1+5%)*5%=10.76万元。应缴纳城建税及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08万元。

 

问题三：土地增值税如何计算？

 

土地增值税计算的难点在于营改增后土地增值税应税收入确认问题，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（ 国家税务总局公告2016年第70号）“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”因纳税人选择了增值税简易计税方法，计算的增值税应纳税额为10.76万元，因此，土地增值税应税收入为726-10.76=715.24万元。扣除项目为取得土地价款525万元，其中土地出让金500万元、耕地占用税10万元、契税15万元；相关税金1.08万元（房地产开发企业印花税不得扣除），扣除项目合计526.08万元。增值额715.24-526.08=189.16万元，增值率189.16/526.08=35.96%，应缴纳土地增值税189.16*30%=56.75万元。

 

问题四：契税如何计算？

 

因纳税人选择了增值税简易计税方法，开具了增值税普通发票，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）“一、计征契税的成交价格不含增值税。”以及国家税务总局公告2016年第70号“适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”契税的计税依据有三种争议，第一种是按普通发票开具的不含增值税收入，即726/（1+5%）=691.43万元，应纳税契税20.74万元；第二种是按土地增值税应税收入，即726-10.76=715.24万元，应纳契税21.46万元；第三种是按转让合同含增值税金额，即 726万元，应缴纳契税21.78万元。笔者认为，转让标的为2016年4月30日前取得的土地使用权，且纳税人选择了增值税简易计税方法并开具了增值税普通发票，双方会计分录如下：

 

转让方,借：银行存款 726万元

 

贷：主营业务收入715.24万元

 

贷：应交税费—应交增值税 10.06万元

 

受让方，借：无形资产  726万元

 

贷：银行存款  726万元

 

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，应按照转让的总价款计征契税，即按照第三种计征契税21.78万元。

 

问题五：印花税如何计算？

 

两部委下发的《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）没有提到印花税计税依据问题。按照国家税务总局营改增视频会口径，仍按照《印花税暂行条例》规定，依据合同所载金额确定计税依据，合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。双方转让合同中所载金额和增值税未分开注明，且纳税人选择了增值税简易计税方法并开具了增值税普通发票，笔者认为，应当以合同所载金额726万元为计税依据，合同双方应分别缴纳印花税0.36万元。

相关话题——转让土地使用权如何缴增值税？

不含税价格下转让土地使用权如何计税